Tag Archief van: Laura Broekhuizen

Berichten

Versterking Binnenstad 2013-2017 – De leugen van 26 miljoen

17 juni 2021/3 Reacties/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

Inleiding
Op 29 juni 2021 beslist de gemeenteraad over een nieuw plan om de kwakkelende middenstand te helpen. Kern van het verhaal is het compacter maken van het winkelcentrum. Komt er in de praktijk op neer dat winkels met belastinggeld worden verhuisd van niet goed lopende straten naar met name de Langestraat.

Het vorige plan liep van 2013-2017 en werd “Versterking Binnenstad” genoemd. De gemeente (lees: voormalige wethouder Laura Broekhuizen) heeft zich in die jaren voortdurend op de borst geslagen dat dankzij haar inspanningen de Winschoter binnenstad enorm opgeknapt zou zijn. Het programma kende 3 hoofdpunten:

– Vastgoed en gebiedsontwikkeling

– Openbare ruimte en aankleding

– Marketing en ondernemerschap.

In die periode zou een bedrag van 26 miljoen in allerlei projecten zijn geïnvesteerd. Tabel 1 laat het overzicht zien.

Nr	Onderwerp	Bedrag
1	Reconstructie Oldambtplein e.o.	2.400.000
2	Reconstructie Venne, Liefkenshoek, Stationsgebied, Gassingel	6.965.000
3	Aankoop vastgoed	5.900.000
4	Stimuleringsverordening (opknappen/verhuizen winkels)	700.000
5	Aankleding openbare ruimte	273.000
6	Bewegwijzering	50.000
7	Marketing en communicatie	298.210
8	Kosten Infopunt	67.470
9	Aanleg Wifi binnenstad	34.000
10	Project Winschoten 24	110.000
11	Projectleiding extern	80.000
12	Programmaregie	227.000
13	Programmasecretariaat	147.820
14	Diverse investeringen van de gemeente	4.700.000
		---------------
	Totaal (bedragen in miljoenen euro's)	21.952.500

Tabel 1 - Overzicht investering 26 miljoen - (bron: mail gemeente 5-12-2017)

Maar de gemeente heeft het steeds over 26 miljoen. Hierboven staat “slechts” 21,9 miljoen. De rest van het bedrag, ruim 4 miljoen, is een schatting van de gemeente over wat bedrijven/pandeigenaren zouden hebben geïnvesteerd. De gemeente kan dat echter niet onderbouwen.
Het is dan ook niet realistisch. Volgens het in opdracht van de gemeente gehouden vitaliteitsonderzoek van GertJan van ’t Land in 2014 gaf slechts een kleine groep aan mee te willen werken aan de versterking van de binnenstad. [rapport, pagina 2, rood onderstreept].
De meeste posten in bovenstaande tabel spreken voor zich, maar wat is er nu concreet gedaan aan het versterken van het winkelbestand?

Versterken winkelbestand
Volgens onderzoeksbureau Broekhuis Rijs stond in 2012 ca 20% van het aantal vierkante meters (m2) winkelruimte in het Winschoter centrum leeg.
De gemeente hanteerde 2 methodes om dit probleem op te lossen.

A – Opkopen en slopen van panden

B – Gesubsidieerd verhuizen naar kerngebied en gevels verfraaien.

A – Opkopen en slopen van panden

De destijds verantwoordelijke wethouder (2014-2020), mevrouw Broekhuizen, leek geobsedeerd door het uit de markt halen van m2. Er is dan ook voor bijna 6 miljoen euro aan voornamelijk winkelpanden opgekocht.

Onderstaande tabel laat de wat grotere bedragen zien die zijn uitgegeven aan het ombouwen van winkels naar voornamelijk wonen of het domweg slopen van panden.

Maatregelen	Doel	Kosten
Herontwikkeling Langestraat Noord	verbetering aansluiting/gevels	175.000
Langestraat 117	Opknappen gevel	60.000
Blijhamsterstraat 5/5a en Torenstraat 29	transformatie verpaupering	300.000
Blijhamstersterstraat 4-6 (Flint)	transformatie verpaupering	150.000
Torenstraat 5, 19, 23, 39 en 41	transformatie detailhandel/verpaupering	380.000
Torenstraat 32	aankoop+sloop	180.000
Torenstraat 33 (Chinees) in 2019 gesloopt	transformatie horeca	30.000
Torenstraat 38 (Meubelhuis onder flat)	transformatie detailhandel/verpaupering	10.000
Marktplein 8	ombouw pand	10.000
Venne 170a	Opknappen gevel	25.000
Venne C1000 + stukje parkeerterrein	transformatie omgeving/detailhandel	2.200.000
Venne oude Aldi	transformatie omgeving/detailhandel	520.000
panden Vissersdijk (naast 't Rond)	transformatie omgeving/detailhandel	1.500.000
Locatie Mestemaker (achter Hema)	transformatie omgeving/detailhandel	20.000

Tabel 2 - Overzicht belangrijkste aankopen vastgoed + ombouwsubsidies (bron: mail gemeente 23-01-2018)

Het grootste deel van het bedrag is uitgegeven aan de sloop van de C1000 + omgeving en de voormalige Aldi aan de Venne.
In 2015 schreef BOB al dat een deel van de opgekochte panden is afgebroken, maar gelukkig niet alles. De gemeente betaalde een 0,5 miljoen voor het oude pand van de Aldi aan de Venne en verkocht het vervolgens voor 0,25 miljoen aan kerkgemeenschap Immanuël. Die club heeft dus een zwaar gesubsidieerd pand gekregen. [Link BOB-artikel hier]

B – Gesubsidieerd verhuizen en gevels verfraaien (Stimuleringsverordening)
Met de 700.0000 euro van de pot Stimuleringsverordening zijn slechts 2 winkels gesubsidieerd verhuisd . Het gaat om een interieurzaak aan het eind van de Torenstraat naar het begin en een toko van de Torenstraat naar ’t Rond. (Toko bestaat helaas niet meer.)
De rest van het subsidiegeld is vooral uitgeven aan het verfraaien van winkelgevels. In de meeste gevallen gaat het om bedragen tot z’n 10.000 euro. Een uitzondering is een (voormalige) fietsenzaak die het absurde bedrag van 60.000 euro kreeg.

Verkeerde prioriteiten
Een belangrijk onderdeel van het opknappen van de binnenstad had de versterking van het winkelbestand moeten zijn. Edoch, bijna de helft deel van het geld is opgegaan aan de vernieuwing van riolering en bestrating op de Venne, Liefkenshoek, Stationsgebied en Gassingel (7 miljoen).
Daarnaast is maar liefst 2,4 miljoen in de rotonde Oldambtplein gestoken. Dat is samen 9,4 miljoen alleen voor stenen en riool.

Gebrek aan visie
Het beleid van de gemeente was nogal zwalkend. In 2014 werd de voormalige Aldi omgebouwd tot kerk waarmee 2200m2 uit de markt werd gehaald. In die periode waren er ook plannen voor een meubelboulevard en bouwmarkt aan de Beertsterweg achter de Formido. Wethouder Broekhuizen zei daarover het volgende: “Als nu ook het meubelboulevardplan achter de Formido niet doorgaat, scheelt dat ook een hoop m2”.
Dat was kolder, want die m2 bestonden alleen maar als plan.

In 2017 was de wethouder blijkbaar van mening veranderd. In het Dagblad van 16 mei meldde zij vol trots, dat een ontwikkelaar belangstelling had, voor jawel, het terrein aan de Beertsterweg. Dat is een draai van 180 graden t.o.v. de ideeën uit 2014.
Ook de sloop van de C1000 was een ernstige vergissing. [BOB-artikel – sloop C1000].

Leegstand vooral probleem pandeigenaar
Dat zogenaamd uit de markt halen van m2 met geld van de belastingbetaler is in mijn ogen een vreemde zaak.
Ja, veel winkelpanden staan al jaren leeg en in de meeste zal nooit weer een winkel worden gevestigd. Dat is pech voor de pandeigenaar, maar de economie is een dynamisch ding. Ooit was de Blijhamsterstraat een belangrijke winkelstraat, maar dat is al decennia voorbij. Dat proces is nu in de Torenstraat ook volop aan de gang. Diverse winkelpanden krijgen een nieuwe functie door ze om te bouwen tot woonruimte. Daar zijn ook subsidies voor beschikbaar. Leegstand in de uiteinden van winkelstraten is niet anders. Daar waar geen loop is van publiek, heeft een winkel (meestal) ook geen bestaansrecht.

Conclusie
Wat dit artikel wil laten zien, is dat overheidsbeleid weinig invloed heeft op het winkelbestand. Het is vooral verkwisting van belastinggeld. Jazeker, er zijn winkels omgebouwd tot woningen, zoals in de Torenstraat. Dat de gemeente daarvoor een verbouwingssubsidie beschikbaar stelt, is leuk meegenomen, maar zal voor de pandeigenaar geen doorslaggevend argument zijn.
De miljoenen die zijn gebruikt voor aankoop en sloop van diverse panden laten pijnlijk zien, dat er geen sprake is van samenhangend beleid of een visie hoe het er daarna uit moet zien. Het blijft beperkt tot de zoveelste stadstuin zoals in de Torenstraat.
Waarom geen woningbouw? Zorg voor een mooie gevelwand. Zorg voor eenheid in bebouwing. Dat is toch niet zo moeilijk. Nu is het een gatenkaas.

Het winkelcentrum zelf (de middenstand) is van die miljoenen niks wijzer geworden. Dat is niet zo verwonderlijk, want de gemeente luistert niet naar de ondernemers. Bij de start van het “Binnenstad Beter” plan in 2013 hebben winkeliers massaal geprotesteerd. [Dagblad artikel – kritiek besteding miljoenen]. Bij de sloop van de C1000 in 2015 waren er niet alleen veel protesten, maar spanden boze ondernemers ook nog een kort geding aan tegen de gemeente. Die deed alsof ze luisterde, maar hield de actievoerders ronduit voor de gek [BOB-artikel sloop C1000 hier]. In 2017 kwam de gemeente met een nieuw bestemmingsplan voor het centrum. Dat leverde veel boze reacties op, maar de gemeente was doof [Dagblad artikel – kritiek bestemmingplan centrum] en [Dagblad artikel – brandbrief bezorgde ondernemers ].
Ben benieuwd of de middenstand nog enig vertrouwen in de gemeente heeft.

Binnenkort beslist de gemeenteraad over nieuw plan voor het opknappen van het winkelcentrum. Daar moeten wederom miljoenen voor op tafel komen. Gezien dit verhaal lijkt het vooral weggooien van belastinggeld.

Suggestie – Verhuizen Jumbo en Aldi naar oude Sint Lucas
Allerlei adviesbureaus die de gemeente inhuurt, geven duidelijk aan hoe belangrijk een supermarkt voor een winkelgebied is. “Gewone” winkels verhuizen alleen is niet voldoende. Er moet een “trekker” dichtbij zijn. Het beleid van de gemeente Oldambt om van het Oldambtplein-gebied een sterke trekker te maken voor het noordelijk deel van de Langestraat d.m.v. het Cultuurhuis is een faliekante mislukking geworden.

De plek waar de Jumbo en Aldi zitten met die rare parkeerplaats aan de achterkant waarbij je om de Klinker heen moet rijden, is tamelijk onlogisch. Achteraf hadden de ingangen van de winkels aan de Stikkerlaan gesitueerd moeten worden met de parkeerplaats op de Blaauwlokatie.
Nog logischer zou zijn om beide supermarkten op de begane grond van het ziekenhuis een plek te geven (met eventueel in de kelder een parkeergarage). Dan heb je een trekker voor met name het noordelijke deel van de Langestraat. Is ook gelijk compensatie voor het verdwijnen van parkeerruimte vanwege de bouw van het nieuwe gemeentehuis. De rest van het oude ziekenhuis kan omgebouwd worden tot appartementen (niet voor jongeren).
Proberen Albert Heijn te laten verhuizen naar het ziekenhuis is een dom plan. Het Postilterrein waar AH nu zit, loopt als een tierelier. Daar moet je vooral van afblijven.

En jawel, in het nieuwe gemeenteplan voor het opknappen van het centrum wordt ook ’t Rond genoemd. Ik roep al jaren dat die plek uiterst geschikt is als gemeentehuis. Maar mijn stem is niet zo luid als die van anderen (hoi Cor Boerma). De aanpassing kost een fractie van de huidige nieuwbouw.
Op de A1-locatie (naast de Hema) kan dan eindelijk een mooie winkel of horecagelegenheid met terras worden gebouwd. Een gemeentekantoor heeft daar helemaal niks te zoeken.

Aanvulling
Na stevige kritiek van de middenstand en diverse politieke partijen is in de raadsvergadering van 29 juni 2021 besloten om de nieuwe detailhandelvisie door te schuiven naar het najaar en dan met een aangepaste versie te komen.

Wethouder Engelkens, Agro Dun Pekela en windmolens

25 september 2020/1 Reactie/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

In een eerder artikel [link] schreef ik daar waar zwakke politici regeren, sterke ambtenaren de macht grijpen. Een goed voorbeeld is de afdeling “Ruimtelijke Ordening” (bouwen en slopen). In de artikelen “Oldambt geeft vastgoed weg” en “Cultuurhuis “De Klinker” – bouw en exploitatie” kwam het functioneren van deze club al eens aan de orde.
In 26 jaar heeft die afdeling 9 wethouders versleten.

1994 – 1996 Altjo Bruins (PvdA)
1996 – 2000 Emme Groot (PvdA)
2000 – 2006 Janine Roelfsema (PvdA)
2006 – 2008 Harry Jansema (VVD)
2008 – 2010 Hans Klopstra (PvdA)
2010 – 2012 Bé Zwiers (PvdA)
2012 – 2013 Hans Polman (PvdA)
2014 – 2020 Laura Broekhuizen (PvdA)
2020 – heden Gert Engelkens (PvdA)

Voor de politieke aansturing is dat een slechte zaak, alhoewel ze bijna steeds van dezelfde partij zijn. Betekent dat de ambtenaren een sterke positie hebben. Hun invloed reikt zo ver, dat zelfs de in Oude Pekela gevestigde firma Agro Dun er mee te maken heeft.

Het bedrijf houdt zich bezig met de teelt en verwerking van hennepvezels. Zij heeft op dit gebied een aantal mooie, innovatieve producten ontwikkeld, waaronder vezelisolatie voor hennephuizen [link]. Voor uitbreiding van die productie wil Agro Dun 1,5 miljoen investeren. Prima zaak voor de lokale werkgelegenheid dus. De gemeente Pekela snapt dat en is enthousiast, maar Oldambt doet moeilijk.

Het probleem zit ‘m in de gemeentegrens tussen Oldambt en Pekela. Het merkwaardige is dat die dwars door het terrein van de firma Dun loopt [plaatje hier]. De nieuw te bouwen hallen komen op het gebied van Oldambt te liggen. Die heeft jaren geleden in het bestemmingsplan de functie gewijzigd van “woon” naar “agrarisch”. Agro Dun werd daar niet van op de hoogte gebracht.

Het bedrijf loopt echter tegen ambtelijke onwil aan om het probleem op te lossen. Meerdere gesprekken met Oldambtster ambtenaren leverden in eerste instantie niets op. Dat was nog in de periode dat Laura Broekhuizen (PvdA) de verantwoordelijke wethouder was. Sinds 22 juni is partijgenoot Gert Engelkens haar opvolger.
Dat de gesprekken tussen ambtenaren en Dun niet lekker liepen, ziet Engelkens anders. Hij zegt dat Oldambt nooit een barrière heeft opgeworpen. “Onze insteek is altijd positief geweest. Dat er sprake zou zijn van een stroef verloop heeft hij zelf niet zo ervaren. ” [bron DvhN 21-09-2020]

Hier gaat Engelkens echter de mist in. Hij was niet bij de gesprekken aanwezig. Die zijn gevoerd door ambtenaren van de afdeling “Ruimtelijke Ordening”.
Dat ambtenaren een door hun zelf opgesteld bestemmingsplan belangrijker vinden dan werkgelegenheid, is een kwalijke zaak. De verantwoordelijke chef had direct naar de wethouder moeten stappen en vragen om dit zo snel mogelijk op te lossen. Helemaal omdat er sprake is van een gemeentegrens overschrijdende activiteit.
I.p.v. zijn ambtenaren de oren te wassen, gaat Engelkens hen juist verdedigen.

Inmiddels is er een gesprek geweest tussen Pekela (waarnemend burgemeester Jaap Kuin en wethouder Hennie Hemmes) en Oldambt (Gert Engelkens). Kuin verwacht dat het bestemmingsplan binnen een jaar wordt aangepast. Dat klinkt mooi, maar toch lijkt het alsof Oldambt de boel nog steeds zit te traineren. Het is namelijk altijd mogelijk om in een bestemmingsplan een uitzondering te maken m.b.v. de “artikel 19 procedure”. Dan kan het probleem in een paar maanden worden opgelost. Gemeente Oldambt doet dat echter niet. Engelkens gaat hier voor de 2e keer de mist in.

Een voorwaarde die Oldambt stelt, is dat Agro Dun moet aangeven waarom uitbreiding noodzakelijk is. Ook moet het bedrijf aangeven welke activiteiten het daar wil onderbrengen en wat de toekomstplannen zijn.
Dat is helemaal bizar. De gemeente Oldambt is nog niet eens in staat een begroting voor een jaar op te stellen en zich daar aan te houden, maar een ondernemer die zelf geld investeert moet aan ambtenaren verantwoording afleggen over zijn uitbreidingsplannen. Alsof het verlenen van een vergunning een gunst is.
Ambtenaren een particulier bedrijfsplan laten beoordelen is volstrekt bespottelijk. Engelkens faalt hier voor de 3e keer.

Windmolens
De gemeente Oldambt heeft in het verleden meermaals duidelijk aangegeven tegen grote windmolens te zijn. Toch heeft de Partij voor het Noorden (PvhN) op uitnodiging van energieproducent Vattenfall (voorheen Nuon) een paar uur met dit bedrijf gesproken over een locatie ten oosten van Blauwestad en Beerta (Ulsda).
Waarom je dan in gesprek gaat, is mij onduidelijk. Misschien omdat de verantwoordelijke wethouder voor energiezaken Bard Boon (ex-GroenLinks) lid is van die partij en Vattenfall zo een stok tussen de deur denkt te krijgen.
Bij Boon stroomt nog heel veel GroenLinks-bloed door de aderen en die partij is groot voorstander van windmolens. Vattenfall kent zijn pappenheimers.

Vervolgens heeft de PvhN tijdens een raadsvergadering gevraagd of wethouder Engelkens op de hoogte is van de plannen van Vattenfall. Een windmolen is een bouwwerk en valt onder zijn afdeling.
Blijkbaar was het een moeilijke vraag, want hij zou die vraag schriftelijk gaan beantwoorden. Daar gaat het echter weer mis.
Met verwijzing naar het gemeentelijk standpunt had Engelkens hier met de vuist op tafel moeten slaan en zeggen dat die Vattenfall-kl**tzakken hier niks te zoeken hebben. Maar bang om ook maar iets verkeerds te zeggen, gaat Engelkens eerst overleggen met het college van B & W en z’n ambtenaren.

Precies datgene waar ik bij zijn benoeming al bang voor was, lijkt uit te komen. Over 1,5 jaar zijn er nieuwe gemeenteraadsverkiezingen. In die tussentijd kan Engelkens zich amper inwerken, laat staan een stempel drukken op de afdeling. Betekent dat hij sterk afhankelijk is van zijn ambtenaren. Iets wat zijn vele voorgangers (partijgenoten) ook al waren.
Als persoon is Gert Engelkens een aardige vent. Voor het wethouderschap heeft hij in mijn ogen echter te weinig ballen. Zijn voorganger Laura Broekhuizen had die wel, maar trekt gezien haar kwaliteiten, steeds een te grote broek aan. Vermoedelijk heeft Engelkens niet in de gaten, dat het PvdA-politbureau hem op die plek gezet heeft om op de winkel te passen tot de volgende verkiezingen.

Dan nog een advies aan Agro Dun. Oldambt is een ondernemersvijandige gemeente [Vb. 1 – sloop C1000, Vb.2 – Bosma Bedden en Kamps Haarden, Vb.3 – Maas verbouw zusterflat (met ambtenaren “Ruimtelijke Ordening” in de hoofdrol]. Misschien is het mogelijk om op het stuk grond aan de Pekela-kant te bouwen. Desnoods door er een stuk bij te kopen. M.b.v. van de gemeente Pekela verwacht ik dat de nieuwbouw er binnen een jaar staat.

Over Bopinie: dat is een kort, op persoonlijke titel geschreven opiniestuk.

Oldambt geeft vastgoed weg – LTS – Phaff – Schippersbeurs

22 juni 2019/0 Reacties/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

Inleiding
De afgelopen jaren heeft de gemeente Oldambt 3 grote beeldbepalende gebouwen in Winschoten verkocht. Het gaat om de oude LTS, de voormalige Phaff-fabriek aan de Brugstraat en de naastgelegen Schippersbeurs. In alle gevallen werden de gebouwen voor de symbolische prijs van 1 euro verkocht.
De Schippersbeurs+naastgelegen percelen en Phaff-fabriek waren sinds 1996 respectievelijk 1997 eigendom van de gemeente. Vervolgens liet de gemeente de panden 20 jaar verpauperen, omdat er niemand in geïnteresseerd zou zijn.
De plannen die de nieuwe eigenaren met de panden hebben, schieten door allerlei oorzaken ook niet echt op. Wat verderop duidelijk zal worden, is dat de gemeente de gebouwen ronduit heeft weggegeven zonder recht van 1e (terug)koop verplichting in het koopcontract op te nemen.

1 – Verkoop + verbouw oude LTS

Uit de tijd dat de LTS nog een school was (foto SERC )

Tijdlijn

19 dec 2012 – Gemeenteraad akkoord met verkoop LTS
18 jul 2014 – Multi Functioneel Zorgcentrum Winschoten B.V. (MFZW) opgericht
23 jul 2014 – LTS verkocht aan MFZW
xxxxxx 2016 – einde lening Oosterlengte
09 mei 2017 – LTS verkocht door MFZW aan Aedifica voor 2,4 miljoen

In 2012 ging de gemeenteraad akkoord met de verkoop van de voormalige LTS zogenaamd aan Oosterlengte.
Er waren destijds meerdere partijen geïnteresseerd in de aankoop van het gebouw. Een deel wilde iets doen op het gebied van cultuur. Daarnaast waren er diverse beleggers die het pand geschikt wilden maken voor de verkoop/verhuur als appartementen.
Uiteindelijk bleven er 2 partijen over die een goed plan hadden, althans volgens de gemeente. Dat waren Oosterlengte (zorg) en de ontwikkelaar/belegger Rodenhuis (wonen).
Oosterlengte wilde van het gebouw een gezondheidscentrum maken met eerstelijns (para) medische- en thuiszorgvoorzieningen plus woon- en dagbestedingsfuncties voor mensen met een beperking. Zij wilde echter geen cent voor het gebouw betalen.
Rodenhuis daarentegen was bereid om € 278.500 voor het gebouw neer te tellen en om te bouwen tot 80 appartementen voor huur en verkoop. De huurappartementen zouden deels gemeubileerd worden aangeboden. De huurprijzen zouden variëren van € 350 tot € 500 en ruimschoots beneden de huursubsidiegrens blijven.

De gemeenteraad koos echter voor het Oosterlengte-voorstel. De door wethouder Hans Polman (PvdA) aangedragen motivatie was als volgt.

Voorstel aan raad (19-12-2012)
Hoewel Rodenhuis en Oosterlengte een even hoge score hebben, stellen we voor om te kiezen voor Oosterlengte. Hoewel er door Rodenhuis een fors aankoopbedrag wordt geboden, bestaat toch de vrees dat er bij dit plan nog meer leegstand zal ontstaan in de appartementensector. Omdat er gebouwd wordt voor een periode van 40 jaar, en er mogelijk ook lange tijd sprake blijft van leegstand, moeten we ons nu niet laten (mis)leiden door een éénmalig aankoopbedrag.
Alles overwegende wordt het voorstel gedaan om het plan van Oosterlengte, waarbij het LTS-gebouw wordt gespaard, als meest gewenste plan te laten uitvoeren en daarom aan hun over te dragen.

Dat is nou niet bepaald een sterk argument. De vraag naar betaalbare appartementen en huurwoningen in Winschoten is al jaren groot. Het bijzondere aan dit verhaal is echter dat Oosterlengte het pand helemaal niet koopt, maar huurder is van een deel van het gebouw. Het gebouw zou worden gekocht door de Groninger firma Vastgoud. Dat is een vastgoed belegger/investeerder die vaker met Oosterlengte samenwerkt als het gaat om het bouwen van nieuwe zorgcomplexen. Door de gemeente en in de media werd de indruk gewekt alsof Vastgoud de koper zou zijn. De eigenlijke koper was echter Multi Functioneel Zorg Centrum Winschoten BV. Dat is een bedrijf wat staat ingeschreven op het privé-adres van Vastgoud directeur Harm de Vries en waar hij zelf 100% eigenaar van is. De enige band met Vastgoud is dat De Vries directeur van Vastgoud en MFZW is. (Vastgoud is wel de eigenaar van o.a. het Sint Lucas ziekenhuis waar het een outlet in wilde vestigen. Dat plan is door de gemeente afgeschoten. Ik heb daar ook al eens over geschreven.)

Verbouw oude LTS tot zorgcentrum – achterkant (impressie Vastgoud)

In 2016 kwam Vastgoud in financiële problemen door het afhaken van een investeerder waardoor de verbouw van de LTS stil viel. Om de Vastgoud-kas te spekken, werd voor ruim 5 miljoen euro het Dokhuis in Oude Pekela aan het Belgische bedrijf Aedifica verkocht. Een paar maanden later kochten de Belgen ook de oude LTS waarna de verbouw weer verder kon. Voor het gebouw werd 2,4 miljoen euro betaald en er werd ca 10 miljoen euro als afbouwkapitaal beschikbaar gesteld.

In de gemeentelijke notitie [link] wordt over Oosterlengte en Vastgoud gesproken alsof het één bedrijf is. Dat absoluut niet het geval. Toen het in 2016 slecht ging met Vastgoud heeft het immers domweg de LTS verkocht. Als huurder maakt dat voor Oosterlengte niet uit. Uiteindelijk heeft de gemeente voor 1 euro een groot stuk vastgoed weggegeven aan een buitenlands bedrijf wat ook na sloop als bouwkavels had kunnen worden verkocht of omgebouwd tot appartementencomplex. Denk maar aan het oude GAK-gebouw (Scheldestraat) en de voormalige mavo aan de Hortensiastraat. (Toevallig beide van dezelfde eigenaar.)
Wat in het koopcontract ontbrak, was een terugkoopregeling waarbij de gemeente als eerste de grond/gebouw terug zou kunnen kopen.

Lening Oosterlengte gemeente
Bij de keuze voor Oosterlengte als zogenaamde koper van de LTS lijken ook niet-zakelijke argumenten een rol te hebben gespeeld.
Van 1997 t/m 2016 had Oosterlengte bij de gemeente een lening lopen van ruim 12 miljoen euro. Afgesloten destijds met de gemeente Winschoten. Looptijd 20 jaar.
De gemeente doet zoiets vaker, meestal in de vorm van garantstellingen. Dat wil nog wel eens misgaan, zoals bij voormalige bioscoop Hollywood op het Marktplein (renteloze lening, schadepost 136.000 euro), de Tramwerkplaats (schade 150.000 euro) en Wereldwinkel (55.000 euro foetsie). Een eveneens zeer domme zet was de verkoop van het terrein van de voormalige OZMI melkfabriek aan CREDO. Voor de geïnteresseerde meer info hier.

2 – Phaff-fabriek

Phaff fabriek anno 2019 (nog steeds niets aan gerestaureerd)

Tijdlijn

20 aug 1997 – gemeente eigenaar Phaff
18 dec 2001 – monumentenstatus verleend
31 mrt 2016 – verkocht aan Vastgoud
april 2016 – gemeente verleent vergunningen
22 jun 2019 – dit artikel gepubliceerd – alles ligt nog steeds stil

Een ander gebouw wat voor 1 euro verkocht werd, was de oude Phaff-fabriek (aan de Brugstraat naast de Harbour Jazz Club). Het gebouw was sinds 1997 eigendom van de gemeente. Op 31 maart 2016 is het verkocht aan Vastgoud. Het was de bedoeling dat het monument zou worden verbouwd tot zorghotel. Houdt in dat er circa 17 jongeren met een lichamelijke of meervoudige handicap komen te wonen. Het gaat daarbij om begeleid wonen met zorg. Behalve kamers voor de bewoners zelf komen er op de begane grond ook 7 gewone hotelkamers. Het runnen van deze hotelkamers fungeert als dagbesteding voor de bewoners.

Alle vergunningen zijn in april 2016 door de gemeente verstrekt, zodat in principe de verbouw kan beginnen. Alhoewel volgens het gemeentelijke bestemmingsplan van 2017 een zorghotel op die plek niet mogelijk zou zijn, is het via een uitzonderingsclausule toch gelukt.
Op moment dat dit artikel geschreven werd, was de verbouw nog steeds niet begonnen, omdat de oorspronkelijke exploitant is afgehaakt en Vastgoud nog geen vervanger heeft gevonden.

In tegenstelling tot de verkoop van de oude LTS aan Vastgoud, bevat de koopakte nu wel een terugkoopverplichting [hier details].
Als Vastgoud er niet in slaagt om restauratiesubsidie te krijgen voor 1 januari 2017 of de restauratie op 1 januari 2018 niet is afgerond, kan de gemeente het gebouw voor hetzelfde bedrag van 1 euro terugkopen. Maar dat is ter beoordeling van Vastgoud.
Net als bij de oude LTS heeft de gemeente geen recht van 1e koop in het contract opgenomen. Als Vastgoud aan iemand anders wil verkopen, staat de gemeente met lege handen.

De symbolische verkoopprijs van 1 euro is natuurlijk een lachertje. Alleen al de grond is een veelvoud waard als je daar bijvoorbeeld woningen bouwt. (Mits dan de monumentenstatus wordt opgeheven en het gebouw gesloopt.) Natuurlijk is het niet gemakkelijk om voor een monument een geschikte toepassing te vinden en kost het een hoop geld om de boel te verbouwen, maar dat is een kwestie van creativiteit. Het ontbreken daarvan is in ieder geval geen excuus om het al ruim 22 jaar te laten verpauperen.

Vlak voordat dit artikel gepubliceerd werd, liep ik tegen opvallend nieuwtje aan. Vastgoud is bijna rond met de verkoop van het pand aan een nieuwe eigenaar. Ook nu wordt de bestemming zorg, maar niet meer voor jongeren. Aangezien nog niet alles 100% rond is, heb ik met de nieuwe eigenaren afgesproken geen verdere details naar buiten te brengen.

3 – Schippersbeurs

2019 – Schippersbeurs met voorlopig alleen gerestaureerd dak

Tijdlijn

06 dec 1996 – gemeente Winschoten koopt Renselkade 4A, 5/5A en Brugstraat 1A (Schippersbeurs)
19 dec 1996 – gemeente Winschoten koopt Renselkade 3A
20 aug 1997 – gemeente Winschoten koopt tuin achter Renselkade 3
18 dec 2001 – Schippersbeurs krijgt monumentenstatus
xxxxx 2008 – niet-monumentale gebouwen gesloopt/grond gesaneerd
09 jan 2009 – Slomp koopt Renselkade 3 (Eu 275.000,-)
19 sep 2014 – koopakte getekend van Schippersbeurs + grond
09 okt 2014 – Dagblad laat schetsen zien, kosten renovatie ca 7 ton
29 okt 2014 – officiële koopakte bij notaris gepasseerd
25 jul 2015 – 3 ton subsidie binnen, renovatie start
22 jun 2017 – dak klaar, bestemmingsplan niet
29 jan 2018 – bestemmingsplan Renselkade+omgeving aangenomen
(echter nog niet actief omdat bij de Raad van State 2 bezwaarschriften lopen)

Op de hoek Renselkade/Brugstraat staat de in 1923 gebouwde Schippersbeurs. Sinds december 1996 is de gemeente eigenaar van het gebouw (en de aangrenzende percelen). Net als bij de naastgelegen Phaff-fabriek liet zij ook dit gebouw verpauperen. Bij Phaff inmiddels 22 jaar, hier “slechts” 19 jaar. Beide gebouwen staan op de monumentenlijst en dat is maar goed ook, anders waren ze waarschijnlijk al lang afgebroken.

Op 7 oktober 2014 liet een enthousiaste gemeente Oldambt in de krant (DvhN) weten dat het monument door bouwbedrijf Slomp uit Hoogeveen was gekocht. Volgens een zo mogelijk nog enthousiastere directeur Jaap Slomp wordt niet alleen de Schippersbeurs gerestaureerd, maar zullen er ook woningen, horeca en kantoren worden gebouwd.

Renselkade nieuwbouw impressie (schets: Slomp/Vellinga) – klik voor groot

Waar beide partijen zich echter niet over uitlieten, was dat de verkoop veel meer inhield dan alleen de Schippersbeurs. Ook een aantal percelen grond zat bij de koop inbegrepen.

tuin achter Renselkade 3
een perceel grond, Renselkade 3-A
een perceel grond, Renselkade 4-A

En dat allemaal voor 1 euro. Slomp kwam op deze manier wel heel goedkoop aan een grote bouwkavel. Zie tekening hieronder.

Blauw en rood omkaderde stukken zijn eigendom van Slomp. Alleen het stuk nr 4 niet. (Gebied tussen beide rode kaders in). (klik voor groot)

Beide rood omkaderde stukken, inclusief de Schippersbeurs kocht Slomp voor 1 euro. Het blauwe deel kocht hij al 5 jaar eerder.

Weer was de gemeente zo onnozel om mooie kavels weg te geven. Vermoedelijk is er na afsluiten van het koopcontract in huize Slomp flink wat champagne gedronken.

Slomp heeft het spel heel slim gespeeld. In combinatie met diverse voorwaarden in het koopcontract en het verwerven van vrijwel de hele kop van het gebied heeft het bedrijf een ijzersterke positie richting gemeente. Die heeft het bedrijf voor 1 euro vrijwel het hele gebied kado gedaan. Verantwoordelijke wethouder was Laura Broekhuizen.

Apart bestemmingsplan Renselkade
In 2017 heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan voor het centrum van Winschoten aangenomen. Daar was nogal wat commentaar op, met name vanuit de middenstand en eigenaren van winkelpanden. Wanneer bijvoorbeeld een winkel zou stoppen, verdween de bestemming detailhandel van het pand. Er mocht dus geen nieuwe winkel in worden gestart. Ook nieuwbouw van woningen was vrijwel niet meer toegestaan.
Eén van de voorwaarden (8A) in het koopcontract met Slomp was aanpassing van het bestemmingsplan, waardoor de nieuwbouw van appartementen, kantoren en horeca daar wel werd toegestaan. Dat is geregeld via een apart bestemmingsplan voor de Renselkade en Brugstraat. Ook is het nu toegestaan dat in dat deel van de haven woonboten permanent mogen liggen.

Bereik bestemminsplan Renselkade, Brugstraat en kade Havenkade-West vanuit de lucht gezien (klik voor groot)

Op 29 januari 2018 is dat bestemmingsplan door de gemeenteraad aangenomen. Het is een uiterst merkwaardige lijst geworden van zaken die zijn toegestaan. Een deel daarvan conflicteert zelfs met elkaar, zoals een mogelijke “biergarten” achter de Schippersbeurs. Voor de bewoners van de nog er naast te bouwen appartementen is dat niet echt prettig vanwege geluidsoverlast. Waarom niet de horecabestemming van de Schippersbeurs schrappen ten gunste van wonen? Voor de Schippersbeurs (ter hoogte van het Van Gogh-bruggetje) zou een drijvend terras worden aangelegd, maar die zou toch prima voor de Harbour Jazz Club kunnen liggen.
Het bestemmingsplan is echter nog niet van kracht, omdat bij de Raad van State 2 bezwaarschriften lopen (van een particulier en een bedrijf).

Wie is de baas?
De gemeente kan wel denken dat zij met het bestemmingsplan in de hand de baas is, maar dat is niet zo. Als het niet gaat zo als Slomp het graag ziet, blijft het hele project stilliggen. Financieel gezien valt hij zich daar geen buil aan. De renovatie van de schippersbeurs is geschat op 7 ton. Daarvan is 3 ton al uitgekeerd in de vorm van subsidie. Daar is de buitenkant en stukje binnenkant mee hersteld. Aangezien het bedrijf niet alleen projectontwikkelaar is, maar ook aannemer kan er tegen kostprijs worden gerenoveerd.

Dat Slomp een lange adem heeft, blijkt wel uit de aankoop van Renselkade nr 3 (blauw omkaderd hierboven). Dat gebeurde al in januari 2009. Het bedrijf betaalde maar liefst 275.000 euro voor het pandje. Blijkbaar zag Slomp toen al de potentie van het gebied. Vervolgens gebeurde er 5 jaar niets tot in 2014 dus de Schippersbeurs + aangrenzende kavels werden gekocht voor 1 euro.

De enige kavel/woning die Slomp niet heeft, is Renselkade nr 4 van de familie Kliphuis. Daar wordt in het plan dan ook omheen gebouwd. De woning is zelfs uit het bestemmingsplan gehaald. Het klinkt misschien wat cynisch, maar gezien de leeftijd van de familie Kliphuis heeft Slomp de tijd aan zijn kant. (Ik heb de naam hier vermeld, omdat met 1 Google zoekinstructie die info er zo uitrolt.)

Terugkoopverplichting
Er is weliswaar in het koopcontract een soort van terugkoopverplichting richting gemeente opgenomen, maar de ontbindende voorwaarden die er in staan, zijn uiteindelijk allemaal in het voordeel van Slomp.
Het klinkt als een stok achter de deur, dat 1 jaar na afgifte van de omgevingsvergunning de restauratie van de Schippersbeurs klaar zou moeten zijn. En dat binnen 5 jaar na afgifte van de bouwvergunning ook alle appartementen en woningen moeten zijn gebouwd. [Betreffende pagina’s staan hier].
Maar mocht Slomp dat niet lukken en de gemeente zou de stekker uit het project willen trekken, dan hoeft zij Slomp alleen maar een schadeloosstelling te betalen voor de restauratie van de Schippersbeurs. Daar kan hij zich nooit een buil aan vallen. Als aannemer bouwt hij immers tegen inkoopprijs. De schadevergoeding is daarentegen gebaseerd op de commerciële verkoopprijs. En als er al appartementen, woningen en kantoren zijn gebouwd, blijven die eigendom van Slomp.

Historische haven

Havenkade-West – steiger met historische woonboten

Tot slot nog een opmerking over het gebruik van het gebied als historische haven.
Met alle respect voor de initiatiefnemers, maar wat is nou de toegevoegde waarde van die zogenaamde historische schepen? Het zijn vooral woonboten. Bij historische schepen denk ik eerder aan 2-3 of 4-masters (à la Onedin line).
In 2009/2010 heeft de gemeente 18.000 euro uitgegeven voor wc/douches bij de toemalige Tramwerkplaats (nu Harbour Jazz Club) en 60.000 euro voor de bouw van een aanlegsteiger. [Details in jaarrekening 2009 gemeente Winschoten] De steiger was alleen bedoeld voor een rondvaartboot en daarom afgesloten met een hek voor andere gebruikers. Ook vissers waren niet welkom. Dankzij de Winschoter hengelsportcentrale was de steiger uiteindelijk ook voor anderen te gebruiken. [details hier]. Maar in 2013 snapte de gemeente het nog steeds niet en mocht het jacht de Orion bij de gratie Gods 1 dag aangemeerd blijven.
Nu liggen aan die dure steiger slechts enkele grote schepen. De dekhoogte van de schepen is ongeveer gelijk aan de kade. Dat is gemakkelijk om aan wal te stappen. De steiger ligt tussen schip en wal in en is een stuk lager. Dat is een rare constructie.

Gebruik de steiger om plezierjachten af te meren. Daar waren ooit de wc/douches voor bedoeld. Dan ontstaat in de haven een mix van diverse soorten schepen. De woonboten zorgen niet voor reuring. Ze liggen alleen maar stil. Plezierjachten zorgen juist voor bedrijvigheid, omdat er regelmatig mee gevaren wordt. (En zien er ook een stuk leuker uit.) Vanaf het terras van de Harbour Jazz Club of mogelijk de Schippersbeurs is dat een genot voor het oog. Ja, verderop is ook nog de Winschoter jachthaven, maar daar is geen horeca. Met de woonboten blijft het nog steeds een dooie boel. Al met al diverse verkeerde keuzes en forse geldverspilling.

Tot slot
Het is een goede zaak dat na vele jaren stilstand/verpaupering de hiervoor beschreven projecten zijn opgestart. De keerzijde is echter dat de gemeente veel geld van de belastingbetaler heeft weggegooid en is misgelopen. Niet alleen door veel te vroeg afschrijven, maar ook door weggeven van kavels en gebouwen.

Wat dat aangaat hebben de 3 projecten meerdere overeenkomsten.

verkocht voor 1 euro
Geen 1e recht van terugkoop door gemeente als het fout gaat
gemeente legt veel geld toe op de uiteindelijke verkoop
gemeente loopt veel mogelijke inkomsten mis uit kavelverkoop

De opbrengsten van het gebied Phaff/Schippersbeurs + naastgelegen kavels werd in 2008 nog op 1,3 miljoen euro geschat. Een jaar later was dat al teruggebracht naar 0,7 miljoen. [bron: jaarrekening 2010, pagina 51]. Nog een jaar later werd de waarde zelfs op 0 euro gezet. Wanneer de verantwoordelijke gemeentelijke afdeling in 2 jaar tijd een geschatte waarde van 1,3 miljoen naar nul euro terugbrengt, is er toch iets ernstig mis met de deskundigheid van de betreffende ambtenaren. En uiteraard de politiek verantwoordelijke wethouders.
Voor “gebouwen” waren dat tussen 2008-2010 Harry Jansema (VVD) en Bé Zwiers (PvdA). De wethouders financiën waren Ferdinand Verheggen , Hans Klopstra en Klaas van Leeuwen. Alle 3 namens de PvdA. (Veel namen vanwege de herindeling.)

Wat betreft de Schippersbeurs en naastgelegen stukken grond begrijp ik niet waarom die kavels niet los in de verkoop werden gedaan. Dan hadden particulieren ook een kans gehad. De pogingen om de stukken bouwgrond aan de man te brengen, waren uitsluitend gericht op bedrijven, zoals een mislukte openbare inschrijving voor projectontwikkelaars in 2009. Zeker, dat was niet de meest gunstige tijd, maar dan wacht je maar een paar jaar. Gezien het door de overheid gecreëerde tekort aan bouwkavels in o.a. Winschoten waren deze kavels nu zo verkocht geweest. (Kom ik in een ander artikel op terug waarom dat zo is.) Nu is het hele gebied afhankelijk van 1 projectontwikkelaar.

Dat het ruim 20 jaar heeft geduurd voor er daadwerkelijk iets gebeurde met Phaff en de Schippersbeurs is diep treurig. De staat van beide gebouwen is daardoor onnodig verslechterd. Het laat ook het volledige gebrek aan creativiteit zien van de verantwoordelijke gemeentelijke afdeling. Ja, er zijn allerlei gesprekken geweest, maar blijkbaar met de verkeerde partijen (architecten/projectontwikkelaars). Als je zelf niets kunt bedenken, schakel dan externe creatieve adviseurs in. Nu lijkt het vooral op het moedwillig saboteren van de monumentenstatus. Na nog een paar jaar leegstand waren de gebouwen waarschijnlijk spontaan in elkaar gestort. In 2008 zag Phaff er al zo uit. [foto 1, foto 2, foto 3]

De gemeente heeft er een handje van om panden te laten verpauperen. In de jaren 90 speelde een vergelijkbaar verhaal rond de panden Kok in de Blijhamsterstraat en Torenstraat. De gemeente wilde na tientallen jaren leegstand de panden slopen. Verantwoordelijke wethouder was destijds Altjo Bruins (PvdA). Dankzij een actiegroep is dat gelukkig niet gebeurd. Er is zelfs een boekje over geschreven. (“Als karyatiden konden vertellen“, auteurs Jenny Luppens en Albert Wildeman)

Hieronder een lijst met namen van de wethouders die de afgelopen 25 jaar verantwoordelijk waren voor Ruimtelijke Zaken zaken (afdeling bouwen en slopen). Het was me nooit zo opgevallen, maar 1 partij is wel erg dominant aanwezig.

1994 – 1996 Altjo Bruins (PvdA)
1996 – 2000 Emme Groot (PvdA)
2000 – 2006 Janine Roelfsema (PvdA)
2006 – 2008 Harry Jansema (VVD)
2008 – 2010 Hans Klopstra (PvdA)
2010 – 2012 Bé Zwiers (PvdA)
2012 – 2013 Hans Polman (PvdA)
2014 – 2020 Laura Broekhuizen (PvdA)
2020 – heden Gert Engelkens (PvdA)

Wat in ieder duidelijk naar voren komt, is dat de betreffende gemeentelijke afdeling al jaren niet goed functioneert. Kan de boel daar nou eindelijk eens gereorganiseerd worden en vooral aangestuurd door een deskundige wethouder?