Berichten

Nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg

Op 8 juli 2019 nam de Oldambtster gemeenteraad het besluit om het gemeentehuis aan de Johan Modastraat in Winschoten grotendeels te slopen en te vervangen door een nieuw gebouw. Het historische deel blijft staan, maar de aanbouw uit de jaren 70 wordt gesloopt. Van de raadsleden stemden 18 voor, 6 tegen en 1 was afwezig. Op deze website is daar meerdere keren over geschreven. [“nieuw gemeentehuis – gegoochel met cijfers”] en [“gemeentehuis – sloop en nieuwbouw – de verantwoordelijken deel-1” ]

Impressie 1 – Nieuwbouw gemeentehuis. Versie maart 2021, vijver is optie.

Het nieuwe gemeentehuis komt niet deels op de plek van het huidige te staan, zoals oorspronkelijk de bedoeling was [impressie oorspronkelijke versie hier], maar achter en naast de Hema. (Wat nu parkeerterrein is.) Zie impressie 1.
Alvorens er gebouwd mag worden, moet onder andere het bestemmingsplan worden aangepast.


Aanpassing bestemmingsplan
In de wereld van de overheid zijn bestemmingsplannen heilig. Daarin staat gedetailleerd omschreven wat in een wijk of straat wel en niet is toegestaan. Bijvoorbeeld alleen winkels of juist helemaal geen winkels. Gelukkig kunnen er uitzonderingen worden gemaakt. Kleine uitzonderingen mogen door de gemeenteraad of het college van burgemeester en wethouders worden toegestaan. Voor grote wijzigingen moet een procedure worden opgestart, die maanden kan duren. Burgers en bedrijven hebben hierbij de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen.

Illustratie 1 laat zien om welk gebied het gaat. Volgens het huidige bestemmingsplan mag daar niet zomaar een nieuw gemeentehuis of woningen worden gebouwd. Voor alle duidelijkheid, het gearceerde terrein omvat niet alleen het gemeentehuis, maar ook parkeerplaatsen en groen.

illustratie 1 – werkingsgebied nieuw bestemmingsplan t.b.v. nieuwbouw gemeentehuis

Beschikbare parkeerplaatsen na nieuwbouw
Nu is achter het gemeentehuis en de Hema samen ruimte voor maximaal 256 auto’s. Dat is allemaal openbaar terrein. Naast het huidige gemeentehuis achter een groot hek, is echter ook nog een parkeerterrein voor enkele tientallen auto’s uitsluitend voor gemeentewerkers. Als het nieuwe gemeentehuis klaar is, kunnen achter het gebouw ca 120-140 auto’s geparkeerd worden. Bijna de helft dus.

Vanwege de samenvoeging van 3 locaties komen er in het nieuwe gemeentehuis in totaal 240 werkplekken. Lang niet iedereen zal met de auto komen, maar dringen wordt het zeker. Helemaal als het slecht weer is. Voor het winkelend publiek blijven er zo niet veel parkeerplekken over. Bij de gemeente weet men dat ook wel, vandaar dat in het toelichtingsverhaal bij de nieuwbouwplannen [link document ruimtelijke plannen] het volgende wordt gezegd.

Citaat:

“Voor dagen dat de bezettingsgraad in het gemeentehuis hoog is, zal het personeel elders moeten parkeren.”

Waar “elders” is, wordt niet aangegeven.


Onderzoek naar parkeerplaatsen (parkeerdruk )
Opdrachtgevers moeten bij een nieuwbouwproject heel veel informatie naar de gemeente toe aanleveren, waaronder het aantal beschikbare parkeerplaatsen. In dit geval moet de gemeente Oldambt die informatie aan zichzelf leveren. Objectiviteit doet blijkbaar niet ter zake, want de gemeente meent dat zij zo’n onderzoek prima zelf kan uitvoeren. De uitkomst staat hieronder (tabel 1).

LocatieDonderdag 16-9Zaterdag 18-9Dinsdag 21-9Zaterdag 25-9Capaciteit
Achter gemeentehuis57516169124
Achter Hema112132110154132
Hommesplein37172012104
Schonfeldplein5572427172
Tramwerkplaats0026133
Liefkenshoek166186154183186
Poststraat425451108
't Rond669361157200
-------------------------------------------------------
Totaal (absoluut)4975764547031059
(als percentage)47%54%43%66%

Tabel 1 - Parkeeronderzoek gemeente Oldambt (periode september 2021, tijdstip 14.00 uur)

Dit is om meerdere reden een curieuze tabel.

Een aantal parkeerterreinen in de tabel is gezien de bezetting voor het centrum niet van belang. De Tramwerkplaats is duidelijk te ver weg. Geldt ook voor het Hommesplein. De auto’s die er wel staan, zijn waarschijnlijk van het personeel van het Dollard College.

Volgens de gemeente zijn beide parkeerplaatsen echter uitermate geschikt voor het winkelend publiek. Zou betekenen dat ambtenaren achter het gemeentehuis parkeren en het winkelend publiek ca 600m (vanaf de Tramwerkplaats naar Hema) of 500m (Hommesplein naar Hema) moet lopen om het centrum te bereiken.

Zeker de oudere bezoekers zullen en kunnen die afstand niet eens lopen. Het zal uiteindelijk leiden tot minder omzet voor de winkels.


Gegoochel met cijfers
Qua bezetting is de functie van de lege parkeerterreinen Tramwerkplaats, Hommesplein en Poststraat te verwaarlozen. Maar bij het bepalen van de procentuele bezetting van alle parkeerplaatsen samen hebben deze wel degelijk een grote invloed. Ze zorgen er voor, dat het lijkt alsof de bezetting achter de Hema en naast het gemeentehuis minder groot is. Zie tabel 1 hierboven. Dat heet creatief omgaan met cijfers. In gewoon Nederlands “manipulatie”. Iets wat al vaker is gebeurd met de plannen voor het nieuwe gemeentehuis.


Invloed bijna halvering parkeerplaatsen
Als alleen naar de parkeerplaatsen naast en achter de Hema/gemeentehuis gekeken wordt, ontstaat de volgende tabel.

LocatieDonderdag 16-9Zaterdag 18-9Dinsdag 21-9Zaterdag 25-9Capaciteit
Achter gemeentehuis57516169124
Achter Hema112132110154132
-------------------------------------------------------
Totaal (absoluut)169183171223256
(als percentage)66%71%67%87%

Tabel 2 - Parkeeronderzoek gemeente Oldambt - gestripte versie tabel 1

Dat zijn heel andere cijfers dan in tabel 1. En dan is de drukste doordeweekse dag, de vrijdag, door de gemeente niet eens meegenomen, omdat er dan minder ambtenaren aanwezig zouden zijn.

In de nieuwe situatie zijn straks maar 140 parkeerplaatsen meer beschikbaar. Wanneer je die 140 loslaat op de huidige bezetting, zie tabel 2, kom je al flink wat parkeerplaatsen tekort. In de toekomst komen daar ook nog eens de auto’s van de ambtenaren bij. (langparkeerders). Dat gaat duidelijk problemen geven. Uitwijken naar het Schönfeldplein is geen optie, want die staat ook bijna altijd vol.


Oorzaak verdwijnen parkeerplekken
Dat bijna de helft van de parkeerplaatsen verdwijnt en het aantal langparkeerders (ambtenaren) toeneemt, heeft nog niet eens met het nieuwe gemeentehuis te maken, maar met het verdwijnen van het parkeerterrein achter het huidige gemeentehuis. Daar worden straks huizen (stadsvilla’s) gebouwd, die in het oorspronkelijke plan achter het nieuwe gemeentehuis waren gepland.

Het merkwaardige is dat na de sloop van het gemeentehuis op die plek een plein ontstaat. Onderstaande impressie laat het allemaal zien.

Impressie 2 – nieuwbouw gemeentehuis (nov 2021)

Het opvallende is, dat het plan waarmee de raad in 2019 akkoord is gegaan, nu wezenlijk afwijkt. Het was de bedoeling om achter het nieuwe gemeentehuis een aantal huizen te bouwen (parallel aan de Dokter D. Bosstraat). Nu wordt echter het parkeerterrein (124 plaatsen) achter het huidige gemeentehuis opgeofferd voor die woningen. Dat het parkeerterrein verdwijnt, maakte geen deel uit van raadsbesluit. Dat de raad dit pikt, is mij een compleet raadsel. Het laat nog eens zien, dat de ambtenaren samen met de wethouders vrolijk hun gang kunnen gaan.


Hoe nieuwbouw stoppen?
In eerdere artikelen op deze website is aangegeven dat het nut van de nieuwbouw en financiële onderbouwing (vooral de zogenaamde besparing) een aaneenschakeling is van halve waarheden en ronduit leugens.  [“nieuw gemeentehuis – gegoochel met cijfers”] en [“gemeentehuis – sloop en nieuwbouw – de verantwoordelijken deel-1” ] Een meerderheid van de gemeenteraad interesseert dat blijkbaar totaal niet. Het is ronduit beschamend en triest dat zij niet staan voor de belangen van de Oldambtster bevolking. Daaronder valt echt geen nieuw “ambtenarenpaleisje”.

In 2019 werden de kosten, inclusief inrichting, op 25 miljoen geschat. Volgens onderstaande planning zal de bouw eind 2022 starten.

illustratie 2 – planning nieuwbouw gemeentehuis

Het ingehuurde architectenbureau DP6 uit Delft beweerde onlangs met droge ogen dat het gebouw nog steeds voor dat bedrag gebouwd kan worden. Tja, creatieve mensen hebben vaak andere prioriteiten dan financiële experts.

U en ik weten allemaal dat de kosten door “onverwachte” omstandigheden fors overschreden zullen worden. Met als gevolg extra belastingen. De gemeenteraad heeft niks geleerd van het Klinkerdrama. Niet alleen met het nieuwe gemeentehuis, maar ook met andere onderwerpen laat een dergelijke raad duidelijk zien, dat haar functie grotendeels nutteloos is en geen enkele waarde heeft voor de inwoners van de gemeente.
Betekent dat de burgers zelf moeten proberen het nieuwbouwplan te stoppen.


Methodes
Het kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld rechtszaken. Dat is een directe, maar wat duurdere methode. Gelukkig zijn er ook goedkopere oplossingen waarbij het doel is om de bouw zodanig te vertragen, dat de nieuwbouw moet worden afgeblazen wegens te hoog opgelopen bouwkosten.

De gemeente moet voor diverse stappen een vergunning aanvragen (bij zichzelf) of een wijzigingsvoorstel indienen. Het aanpassen van het bestemmingsplan, zoals in dit artikel beschreven, is de eerste stap naar nieuwbouw. Als eerste vraagt de gemeente naar de zienswijze (mening) van betrokkenen over deze wijziging.
Het ligt voor de hand, dat de middenstand een zienswijze indient vanwege het verdwijnen van parkeerplaatsen, maar gewone burgers mogen dat ook doen.

Tot en met 5 januari 2022 kan in dit geval een zienswijze (mening) worden ingediend bij het college van B & W. Dat kan via e-mail (info@gemeente-oldambt.nl) of door een brief te sturen naar Postbus 175, 9670 AD Winschoten.

Mocht die datum te krap zijn, dat kan een pro-forma brief naar de gemeente worden gestuurd met daarin uw persoonlijke gegevens en het kenmerk van het besluit (NL.IMRO.1895.02BP3007-0301). Vervolgens heeft u nog 14 dagen om alsnog een zienswijze in te dienen.

Het indienen van een echt bezwaarschrift komt pas als alle ingediende zienswijzen aan de kant worden gegooid. Dat gaat gebeuren, maar daar kan tegen in beroep worden gegaan. Maar dat zien we over een paar maanden wel.


Verkiezingen 2022
Volgend jaar maart worden gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Het is interessant om te zien of met een gerichte mediacampagne van boze burgers de bouw van het gemeentehuis gestopt kan worden. Mits goed gevoerd, zal een dergelijke campagne in ieder geval een ontwrichtende invloed hebben op de vorming van een nieuwe coalitie.

 

Opmerking: een deel van de tekst is afkomstig van het BOB-artikel “Versterking binnenstad 2022 – visieloze gemeente en middenstand” 

Versterking binnenstad 2022 – visieloze gemeente en middenstand (aangepast)

Opmerking: De originele versie van dit artikel staat hier. Dit is een ingekorte versie waar het grootste deel over parkeren en nieuwe gemeentehuis uitgehaald is en ondergebracht in een nieuw artikel [nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg].

 

Inleiding
Op deze site is al vaker geschreven over de binnenstad en het belang van de middenstand voor het centrum van Winschoten [Versterking Binnenstad – De leugen van 26 miljoen].

Wat steeds weer terugkeert, is de gebrekkige samenwerking tussen de verschillende partijen. Als de middenstanders onderling geen ruzie maken, doet men het wel met de gemeente. Uiteindelijk zijn er alleen maar verliezers. Gelukkig is er nu wel weer één middenstandsvereniging (City Club Winschoten) in plaats van twee. Jammer overigens van die nietszeggende naam.


Nieuwe detailhandelsvisie rapport
In juni dit jaar zou de gemeenteraad beslissen over een nieuwe detailhandelsvisie waarin staat omschreven hoe de gemeente de toekomst van het winkelcentrum ziet.
Voor het opstellen heeft de gemeente het gerenommeerde adviesbureau “Broekhuis, Rijs en de Gier” ingehuurd. Dat bedrijf heeft vaker voor de gemeente gewerkt en op deze site is ook meerdere keren uit een ander rapport geciteerd, omdat er verstandige dingen in staan. De detailhandelsvisie is opgesteld in overleg met opdrachtgever gemeente Oldambt. Dat is niet onlogisch, omdat die immers al bepaalde ideeën heeft hoe het verder moet met de winkels in Winschoten. Dat moet dan wel onderbouwd worden met cijfers en argumenten. Het rapport was in januari 2021 klaar [Staat hier].

Helaas had de gemeente de direct belanghebbenden, de middenstanders, niet om hun visie gevraagd. Het gevolg was een mediabombardement met stevige argumenten van boze middenstandsvoormannen. Een aantal politieke partijen en verantwoordelijke wethouder Erich Wünker (VVD) schrokken daar zo van, dat het voorstel werd teruggetrokken.
De wethouder beloofde in het najaar met een nieuwe versie te komen. Die is nu klaar en daar gaat de gemeenteraad op 13 december over beslissen. In deze versie (uitgave november) is flink geschrapt. Vrijwel alle “pijnpunten” zoals de middenstandsclub die zag, zijn er uitgehaald.
Iedereen blij dus. Nou nee, want dan was dit een overbodig verhaal en zou u nu klaar zijn met lezen.


Belangrijkste bezwaren middenstand tegen de oude versie
De grootste bezwaren van de middenstanders tegen de detailhandelsvisie van januari waren de volgende punten:

  • De looproute vanaf het Oldambtplein naar de Langestraat en het zuidelijke deel van de Torenstraat wordt niet langer gezien als kernwinkelgebied, maar als aanlooproute. Daardoor is het geen exclusief winkelgebied meer, maar kan in die straten een mix ontstaan van winkels, horeca, kantoren en wonen op de begane grond.
    De middenstandsclub is bang dat daardoor gaten in de winkelstraat vallen waardoor de eenheid weg is.

Tja, door de forse leegstand zijn die gaten er al vele jaren en dat wordt alleen maar erger. Juist een mix van allerlei soorten bedrijvigheid en wonen kan er voor zorgen dat er geen dode etalages ontstaan.

  • Het opzetten van een nieuwe winkelroute in de vorm van een Z waarbij ‘t Rond, de pleinen, de Langestraat en het ziekenhuisterrein op een logische manier op elkaar aansluiten.
    De middenstandsclub vindt dat maar niks en wil een route die door de gehele Langestraat + stukje Torenstraat loopt waarbij het publiek heen en terug loopt en dus 2x langs de winkels komt. Zoals het in een ver verleden was.

Klinkt mooi. Echter die route is er al 50 jaar, maar heeft blijkbaar zijn aantrekkingskracht verloren.

  • Het invoeren van een “uitsterfregeling voor straten” die niet tot het kernwinkelgebied horen, bijvoorbeeld de Venne. Betekent dat als een winkel stopt en er ontstaat leegstand, dan vervalt na een bepaalde tijd de bestemming detailhandel.

 

Het lijkt er op dat de middenstandsclub vooral alles bij het oude wil laten in de hoop dat het weer wordt als vroeger. Helaas is vroeger voorbij. Winschoten is geen eiland, maar heeft net als andere middelgrote winkelcentra zoals Veendam en Hoogezand te maken met afnemende bezoekersaantallen.


Wat is de visie van de middenstandsclub dan wel?
Naast de drie bovengenoemde punten werd in een interview aangegeven wat er nog meer zou moeten gebeuren.

  1. (rolstoelvriendelijke) openbare toiletten,
  2. een bewaakte fietsenstalling
  3. een stadsgarderobe
  4. voldoende parkeerplaatsen op loopafstand
  5. gezellige terrassen in de Langestraat
  6. allerlei unieke winkelconcepten.

Dat is eerlijk gezegd geen visie, maar gaat meer over concrete zaken waarvan de meeste snel gerealiseerd kunnen worden. De openbare toiletten en bewaakte fietsenstalling waren er ooit, maar zijn door de gemeente geschrapt als bezuiniging en wegens gebrek aan belangstelling. Misschien terug met veel wegwijsborden, kostendekkende tarieven (dus geen 30 eurocent) en financieren met geld uit de BIZ-pot (vervanging reclamebelasting)?
Parkeerplaatsen op loopafstand zijn zondermeer zeer belangrijk, maar is op het moment geen punt van discussie. Wel dreigt er een probleem vanwege de bouw van het nieuwe gemeentehuis. Daar wordt verderop in dit artikel uitgebreid aandacht aan besteed. Net als een idee voor een terras.
Over winkelconcepten gaat de gemeente gelukkig niet. Dat is een zaak van ondernemers die daar brood in zien.


Ontwikkeling Sint Lucas ziekenhuisterrein en Langestraat
In de detailhandelsvisie wordt ook gekeken naar het leegstaande ziekenhuis aan de Stikkerlaan. De afgelopen jaren zijn er diverse plannen voor gemaakt. Het opvallendste was wel een outlet.
Nu is er sprake van winkels. In een eerder BOB-artikel is al eens voorgesteld om de Aldi/Jumbo te verplaatsen naar het Sint Lucas, zodat er een trekker kan ontstaan voor het noordelijke deel van de Langestraat (Moushörn). Maar dan moet er wel een doorsteek naar de Langestraat worden gecreëerd.
De gemeente ziet ook wel iets in winkels en heeft onlangs Langestraat 81 aangekocht (ooit Hallfords) met de bedoeling om het te slopen. Daardoor zou een doorgang kunnen ontstaan.
Goed beschouwd is echter het vestigen van winkels in het ziekenhuis een uiterst riskant plan. Onderstaande plattegrond laat zien waarom.

Bron: Broekhuis, Rijs en de Gier (aangepast door BOB)

Er is nu een niet-functionerende Z-route. Die loopt van de Aldi/Jumbo via de Langestraat naar ’t Rond. Er wandelen echter te weinig mensen van beide supermarkten naar het noordelijk deel van de Langestraat met als gevolg steeds meer leegstand.

Wanneer in het ziekenhuis winkels worden gevestigd, ontstaat een tweede Z-route. Die loopt van het ziekenhuis naar ’t Rond. Het risico is levensgroot aanwezig dat het winkelend publiek het korte stukje naar het noordelijke deel dan helemaal links laat liggen en kiest voor de afslag naar het langere deel richting Hema. In plaats van de boel te versterken, wordt het juist verzwakt. Daardoor sterft dat deel van de Langestraat nog sneller af.

Om van de doorsteek iets moois te maken zou het een brede gang moeten worden met etalages of zelfs winkels. In ieder geval geen dode wanden. Die ruimte is er met alleen de sloop van Hallfords niet. Nog meer slopen, bijvoorbeeld het voormalige Scheer & Foppen pand?

Al met al is er heel veel geld nodig om iets te ontwikkelen waarvan niet duidelijk is of het wat brengt. De vraag is hoe dat gefinancierd zou moeten worden. Alsjeblieft niet met belastinggeld. Als commerciële partijen er niets in zien, dat is dat het einde van het verhaal.
Ja, er is een pot met NPG-geld (Nationaal Programma Groningen) met 5 miljoen euro voor het verplaatsen en opheffen van winkels. Dat geld gebruiken (beter gezegd: verspillen) voor dit soort projecten is kolder.
Dat winkels verdwijnen is vooral jammer voor de eigenaar, maar niet bepaald een maatschappelijk probleem wat met belastinggeld zou moeten worden opgelost. Het winkelend publiek ligt er blijkbaar ook niet wakker van, anders zou het daar wil inkopen doen.

Dan zijn er nog andere ideeën over het verplaatsen van winkels en een supermarkt naar het ziekenhuisterrein, maar uiteindelijk drie supermarkten dicht bij elkaar is voor de spreiding over Winschoten erg ongelukkig en leidt alleen maar tot een verkeersinfarct op de Stikkerlaan. Niet doen dus.

Het uiteinde van de Langestraat is niet geholpen met deze plannen. Wat in de eerste versie van de detailhandelsvisie stond, namelijk een mix van winkels, kantoren, horeca en wonen (op de begane grond) lijkt mij de enige juiste oplossing. Dat kost relatief weinig belastinggeld, voorkomt dode etalages en zorgt voor een nette uitstraling.
Helaas is de wethouder gezwicht voor de druk van de middenstandsclub en een aantal politieke partijen met als gevolgd dat die passages uit de detailhandelsvisie zijn gehaald. Uiteindelijk is er op dat gebied een inhoudsloze visie overgebleven. Citaat uit de nieuwe detailhandelsvisie (pag. 55):

“De ontwikkeling van het gemeentehuis en de nieuwe Hema (Poort van Winschoten) biedt een impuls voor het gebied Langestraat/Schönfeldplein/Torenstraat. We menen dat deze kansen dusdanig substantieel zijn, dat de projecten met voorrang opgepakt moeten worden. Tegelijkertijd betekent dit dat het nu niet gepast zou zijn om in te grijpen in de functie van de uiteinden van het kernwinkelgebied, maar juist erop in te zetten de kansen te verzilveren en het kernwinkelgebied in de huidige omvang nu in stand te laten.”

Met name de laatste zin laat zien, dat er uiteindelijk weer niets gebeurt. Daarnaast het constante geneuzel over wat voor een geweldige aanwinst het nieuwe gemeentehuis wel niet zal zijn. Dat heeft geen enkele invloed op de uiteinden van de Langestraat en Torenstraat.
Waar het nieuwe gemeentehuis wel invloed op heeft, is parkeren.


Parkeren – ambtenaren als langparkeerders
Een belangrijk punt in de detailhandelsvisie wordt niet als zodanig genoemd, maar komt wel regelmatig aan de orde, namelijk parkeren. Een flink deel van het winkelend publiek komt met de auto. Goed bereikbare parkeerterreinen dicht bij de winkels zijn zeer belangrijk. Dat lijkt een open deur, maar wat er gaat gebeuren achter en naast de Hema is daarmee volledig in tegenspraak. De oorzaak is de nieuwbouw van het gemeentehuis en het verdwijnen van het parkeerterrein achter het huidige gemeentehuis.

Nu is achter het gemeentehuis en de Hema samen ruimte voor maximaal 256 auto’s. Als het nieuwe gemeentehuis klaar is slechts 140.

Een deel van die 140 parkeerplekken zal ook nog eens ingenomen worden door de extra ambtenaren die in het nieuwe gemeentehuis komen te werken vanwege de samenvoeging van 3 locaties. Voor het winkelend publiek blijft er zo niet veel parkeerruimte over.

Een uitgebreid artikel over de te verwachten parkeerproblemen staat hier [nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg].


Suggesties 1 – Geen winkels maar wat dan wel?
BOB-artikelen zijn vaak kritisch, maar bijna altijd worden ook suggesties aangedragen.
Wat betreft het ziekenhuis lijken winkels niet de juiste weg. Ook al zou alleen op de begane grond een aantal winkels worden gevestigd, dan is het de vraag wat te doen met de andere verdiepingen. En dan gaan het om heel veel vierkante meters.
Het is niet bepaald een nieuw idee, maar ombouwen tot woningruimte ligt het meest voor de hand. Daarbij zijn er meerdere opties. Het ziekenhuis is een oerdegelijk gebouw. Slopen kost een vermogen. Bouw het om tot wat luxere appartementen.
Alternatief is toch slopen en er woningen of appartementen neerzetten (zoals in Delfzijl).


Suggesties 2 – Extra horeca in de Langestraat
Het noordelijk deel van de Langestraat (Moushörn) kent bijna geen daghoreca. Twee stuks als ik goed geteld heb. Dat aantal is in bijvoorbeeld Leer (Duitsland) vele malen hoger. De bijhorende terrassen houden mensen vast en zorgen voor een stukje levendigheid.
De Langestraat is relatief smal waardoor een redelijk terras niet mogelijk is. Er is echter wel degelijk een mogelijkheid om zelfs een horecapleintje te creëren.

De vrijwel volledig afgebrande panden van voorheen Jan Emo Smid en Dixons zijn daar zeer geschikt voor. Deze worden opgeruimd en bestraat waardoor een pleintje ontstaat met veel groen een grote boom in het midden. (Geschikte naam misschien het “JES-” of “Smid-pleintje”?)
Het heeft een breedte van ca 25m. Is behoorlijk diep met achter de overgebleven bebouwing zelfs een stuk tuin wat uitkomt op het ziekenhuisterrein. De beide beschadigde historische panden links (Floret Fashion) en rechts (Scooter) lijken nog in redelijke staat. In die panden zou daghoreca kunnen worden gevestigd. In de zijmuren kunnen schuifpuien worden geplaatst voor een directe verbinding met het pleintje. Qua zonneschijn is het ideaal want om 12 uur ’s middags ligt het pleintje maximaal in de zon.


Suggestie 3 – Alternatieve plek gemeentehuis
De Aldi/Jumbo staan niet alleen verkeerd-om, maar ook op een verkeerde plek.
Stel je bouwt op de Liefkenshoek, tussen het voormalige gebouw van de Winschoter Courant en ’t Rond, een complex met onderin de Aldi/Jumbo en op de 1e verdieping woningen. Het vervelende is dat 2 belangrijke panden in handen zijn van vastgoedbedrijven. Het pand waar nu de Budgetfood in zit (ooit begon de Aldi daar in Winschoten) is in handen van een Nederlandse speculant, terwijl het verwaarloosde hoekpand naast het Rond eigendom is van een Nederlandse/Turkse firma die er heel veel geld voor heeft neergeteld. Daarnaast staat nog een goedkoop pandje dat van de gemeente is. Uiteraard zou die malle “sloot”, (stuk “stadsgracht”) gedempt worden. Voor die hoek van Winschoten zou het een geweldige oppepper zijn. Eigenlijk worden daarmee de fouten hersteld, die zijn gemaakt met het weghalen van de C1000.

De huidige panden van de Aldi/Jumbo zijn vrij nieuw (2013). Daar kan na een verbouwing het gemeentehuis in gevestigd worden met eventueel een stukje nieuwbouw richting de Blaauwlokatie. De Raadszaal kan blijven zitten aan de Havenkade.
Hiermee is ook gelijk het parkeerprobleem met de nieuwbouw van het gemeentehuis naast de Hema opgelost.


Samenwerken?
In de detailhandelsvisie wordt aangegeven wat en waar het mis is en mogelijkheden genoemd om de leegstand aan te pakken. De gemeente wil aan de ene kant visie tonen, maar werkt dat vervolgens tegen met haar eigen plannen, zoals het nieuw gemeentehuis.
Een deel van de oplossing is het vestigen van het nieuwe gemeentehuis in bijvoorbeeld ’t Rond. De leegstand daar wordt zo grotendeels opgelost en het is veel goedkoper dan nieuwbouw. Ook ontstaan er geen parkeerproblemen.

Wat betreft de nieuwe detailhandelsvisie is het een goede zaak, dat de argumenten van de middenstand worden meegenomen. Dat echter een groot deel van de gemeentelijke ideeën over hoe de leegstand aan te pakken onder druk van de middenstandsclub en politiek geschrapt is, is een slechte zaak. [Belangrijkste geschrapte delen staan hier.] Dat is pappen en nathouden, maar getuigt niet bepaald van visie.

De middenstandsclub droomt van het verleden en houdt vernieuwing tegen. Ondernemen is echter niet alleen nu op de winkel passen, maar ook vooruitkijken. Een belangrijk toekomstig punt, namelijk het verlies van parkeerplaatsen op een cruciale plek (achter de Hema), hebben de middenstandsvoormannen blijkbaar over het hoofd gezien.

In de detailhandelsvisie wordt gesproken over samenwerking tussen de verschillende partijen. Citaat (pag. 57):

“Een goed functionerend centrum van Winschoten is in het belang van inwoners, de gemeente, ondernemers en de vastgoedeigenaren. Dit vereist een professionele aanpak vanuit alle partijen, bij voorkeur in een gezamenlijke overleg- en uitvoeringsstructuur en voldoende capaciteit om de verschillende investeringen, projecten en activiteiten gezamenlijk uit te voeren.”

Dat klinkt mooi, maar zoals dit artikel laat zien, zijn alle partijen vooral met zichzelf bezig.

Uiteindelijk is de nieuwe detailhandelsvisie  dan ook een visieloos document, omdat er geen problemen mee worden opgelost, maar vooruitgeschoven.

 

Gratis parkeren – Gemeente naait ondernemers oor aan

Inleiding
Dit artikel is eigenlijk een aanvulling op het artikel “De bange middenstand”.
Tijdens de research voor dat stuk doken namelijk nog wat interessante cijfertjes op die ik u niet wil onthouden.

Parkeerautomaat vrij parkeren IMG_0891_cr (Medium)_cr (Medium) Sinds 1 januari 2015 is parkeren weer gratis, althans voor de automobilisten.
De inkomsten uit parkeren worden namelijk gebruikt om de gemeentekas te spekken. Door betaald parkeren af te schaffen, ontstaat er echter een gat in de gemeentelijke begroting. Dat moet nu door de winkeliers, supermarkten en pandeigenaren in het centrum worden opgebracht.


Opbrengst parkeergeld
Onderstaande tabel (tabel 1) laat zien hoeveel geld de gemeente de laatste 4 jaren netto heeft overgehouden aan betaald parkeren. Duidelijk is te zien dat de opbrengsten flink zijn teruggelopen. Parkeergarage ’t Rond zit hier overigens niet bij in. Dat is een apart verhaal. Komt verderop aan de orde.

Jaar2011201220132014
netto€ 362.000€ 335.000€ 286.000€ 155.000

Tabel 1 - Netto opbrengst parkeren jaren 2011-2014

Wanneer we de netto opbrengsten uitsplitsen naar herkomst (tabel 2), is het opmerkelijk dat het grootste deel van het geld wordt binnengehaald door boetes. Die hebben in ambtelijk jargon de prachtige naam “naheffing”. De gemeente had 3 parkeerwachters in dienst die samen per jaar zo’n € 150.000 kosten. De cijfers laten zien dat zij voornamelijk bezig waren hun eigen salaris via boetes terug te verdienen. Alleen in 2014 moest er dik geld bij. Of ze ook een bonus ontvingen voor het aantal boetes is niet bekend. Denk het eerlijk gezegd niet. Het is natuurlijk wel zo dat van hun aanwezigheid een preventieve werking uitgaat.

Jaar2011201220132014
Parkeergelden€157.000€ 155.000€ 134.000€ 56.000
Opbrengst boetes€ 205.000 € 180.000€ 152.000€ 99.000
--------------------------------------------------------
Netto€ 362.000 € 335.000 € 286.000 € 155.000

Tabel 2 - Netto opbrengst parkeren uitgesplitst naar parkeergeld en boetes


Parkeergarage ’t Rond
De parkeergarage is een vreemde eend in de bijt als het gaat om parkeervoorzieningen. De gemeente is eigenaar, maar het beheer is in handen van het landelijke bedrijf Interparking. En die beheerskosten zijn zeer hoog. Op jaarbasis zo’n € 128.000. Daar komen nog allerlei andere vaste kosten bij, zoals onderhoud, verzekering en bijdrage aan VVE. Al met al een totaal bedrag van € 41.000. Voor 2014 bedroegen de totale kosten dan ook zo’n € 169.000. Dat is jaarlijks een redelijk constant bedrag. Als we dan kijken naar de bruto opbrengsten van de parkeergarage in tabel 3, is duidelijk te zien dat de garage al jarenlang fors verlies lijdt.

Jaar2011201220132014
Parkeergarage bruto€ 117.000€ 112.000€ 112.000€ 100.000

Tabel 3 - Bruto opbrengst parkeergarage 't Rond jaren 2011-2014

Parkeergarage Rond buitenkant IMG_0872_klein (Medium)

Bovenstaande cijfers van de parkeergarage worden in de gemeentelijke jaarrekening niet apart vermeld. Daar staan wel de bruto-opbrengsten van straatparkeren/vergunningen inclusief boetes, maar de bruto opbrengst van ’t Rond wordt niet meegenomen. Het alleen vermelden van de bruto opbrengst is echter weinig zinvol als niet ook de kosten worden vermeld, zodat uiteindelijk duidelijk is wat je als gemeente netto overhoudt. Voor de volledigheid van dit artikel staan alle gegevens samengevat in tabel 4. Opmerkelijk genoeg is de gemeente niet consequent, want in de post “Kosten” zitten wel alle kosten van de parkeergarage verwerkt.

Jaar2011201220132014
Bruto opbrengst incl. boetes (zoals vermeld in jaarverslag gemeente)€ 1.058.000€ 933.000€ 888.000€ 820.000
parkeergarage bruto€ 117.000 € 112.000€ 112.000€100.000
Kosten€ 813.000€ 710.000€ 714.000€ 765.000
--------------------------------------------------------
Netto€ 362.000 € 335.000 € 286.000 € 155.000

Tabel 4 - Netto opbrengst parkeren jaren 2011-2014

Er was wel wat doorvragen voor nodig bij het ambtenarenkorps om alle informatie boven water te halen.


Waarom is de gemeente nu wel voor afschaffen betaald parkeren?
Jarenlang was de gemeente mordicus tegen gratis parkeren, maar de laatste 2 jaren is sprake van een omslag. Waarom?
Wel, hieronder nogmaals tabel 1, die laat zien dat al een aantal jaren de netto parkeeropbrengsten flink teruglopen. Dat is vervelend, want dan kun je als gemeente minder geld uitgeven.

Jaar2011201220132014
netto€ 362.000€ 335.000€ 286.000€ 155.000

Tabel 1 - Netto opbrengst parkeren jaren 2011-2014

Daarom bedacht men op het Gemeentehuis een slimme truc. We schaffen betaald parkeren af, want daar zeuren de middenstanders al jaren om en laten hen ter compensatie de gemiste parkeerinkomsten betalen. Zo sla je 2 vliegen in 1 klap. Je maakt burger en middenstand blij door betaald parkeren af te schaffen en de gemeente heeft een aantal jaren een vaste inkomstenbron.
Parkeerterrein achter WC IMG_0885_cr (Medium)

Betaald parkeren kan echter niet zo maar worden stopgezet. Er zijn meerjarenafspraken gemaakt over bijv de huur van het parkeerterrein achter het oude gebouw van de Winschoter Courant en wat te doen met de parkeerwachters. Uiteindelijk is de volgende verdeling gemaakt. De gemeente draagt de kosten van de afbouw en de ondernemers vergoeden de gemiste netto parkeeropbrengsten

  • Jaarlijks gemiste netto parkeeropbrengst – € 205.000 (periode 2015-2019)
  • Jaarlijks doorlopende kosten gemeente – € 177.000 (periode 2015-2019)

Zoals tabel 1 laat zien, is dat niet realistisch oftewel de ondernemers betalen veel te veel. Dat wordt niet alleen veroorzaakt doordat de netto parkeeropbrengst te hoog is ingeschat, maar de ondernemers ook opdraaien voor de zogenaamde afschrijvingskosten van het parkeerterrein rond de Klinker. Die bedragen maar liefst € 105.000 per jaar. Dat is een merkwaardige kostenpost die wat meer aandacht verdient.


Parkeerplaats Klinker
Deze kostenpost heet in ambtelijke termen “kapitaallast”. Om de aanlegkosten te dekken, zou het parkeerterrein 30 jaar lang € 105.000 moeten opbrengen. Uiteraard is dit onzin. Het zou niet best zijn als een dergelijk terrein zoveel geld zou kosten.
Parkeerterrein Aldi+Jumbo+Klinker IMG_0864_klein (Medium)
Het gaat hier in werkelijkheid dan ook om de medefinanciering van de bouw van de Klinker. Deze zit uiterst krakkemikkig in elkaar. De opbrengsten van parkeren (inclusief nooit gerealiseerde parkeergarage) hadden voor ca € 3,8 miljoen moeten bijdragen aan de bouwkosten van de Klinker. In haar onnozelheid heeft de gemeenteraad op 20-10-2010 dat zo beslist. [Klik hier voor dat document].
Die begroting zal trouwens de komende jaren nog meer problemen gaan opleveren, zoals de geschatte opbrengst van de oude bibliotheek die niet realistisch is. Maar dit is niet de juiste plek om daar uitgebreid op in te gaan. De sloop van de oude Klinker en huidige nieuwbouw is één van de meest trieste beslissingen van de Winschoter/Oldambtster gemeenteraad in de afgelopen jaren.
De omschrijving “kapitaallast” is op zich helemaal correct, maar het is niet fair om niet aan te geven waar het geld werkelijk voor bedoeld is.


Akkoord Handel & Nijverheid
Het vorige bestuur van horeca- en middenstandsvereniging Handel & Nijverheid vond het wel een goed plan en maakte eind 2014 met de gemeente de afspraak dat de ondernemers in het Winschoter centrum tot en met 2019 jaarlijks de volgende bedragen betalen.

  • ondernemers binnenstad: € 150.000
  • supermarkten en vastgoedeigenaren tenminste € 75.000 + minimaal € 25.000 eenmalig.

De gemeente draagt € 151.000 bij uit de pot voor het opknappen van het centrum (Actieprogramma opknappen binnenstad). Dat geld heeft de gemeente van de Provincie gekregen en kost haar dus niks. Het is een slimme zet, want iedereen draagt z’n steentje bij, behalve de gemeente.


Hoe wordt de bijdrage ondernemers geïnd?
Ondernemers betalen al een aantal jaren een zogenaamde reclamebelasting. Deze wordt gebruikt om meer bezoekers naar de binnenstad te lokken m.b.v. promotie, activiteiten en evenementen.
Om de parkeerbijdrage van de ondernemers te innen, wordt de reclamebelasting-verordening aangepast waardoor beide in 1x kunnen worden geïnd. Dat moet voor 1 januari 2016 rond zijn. De nieuwe bijdrage bestaat uit een vast bedrag van € 250 en een deel dat afhankelijk is van de OZB-waarde en lokatie van het pand. Namelijk € 3,10 per 1000 Euro WOZ-waarde (kleine cirkel) of € 1,55 (grote cirkel). Rond het centrum zijn hiertoe 2 denkbeeldige cirkels getrokken. De kleine cirkel is het gebied waarbinnen de ondernemers al jaren de reclamebelasting betaalden en de bedrijven daarbuiten zijn nu ook de klos. [ Klik hier voor kaart tariefgebieden Reclamebelasting (LET OP: groot bestand, laden kan even duren).]


Resultaat na 3 maanden gratis parkeren
Natuurlijk is de gemeente nieuwsgierig of gratis parkeren tot verhoging van de omzet heeft geleid. Uit een onderzoek van Gertjan van ’t Land (“Resultaten parkeerenquête Winschoten maart 2015”) wat de eerste 3 maanden evalueert, blijkt dat tegen te vallen.
Gevraagd werd hoe de ondernemers hun omzet inschatten. Zijn dus nog niet de werkelijke getallen. Hier de cijfers (te vinden op pagina 12).

  • 33% – omzet gestegen
  • 50% – omzet blijft gelijk
  • 17% – omzet gedaald

Ondernemers betalen nu de parkeerkosten i.p.v. de klanten in de hoop op een stijging van de omzet (dat is iets anders dan winst). Bovenstaande cijfers laten zien, dat de praktijk in Winschoten toch anders is. Betekent dat je als ondernemer meer kosten maakt, maar minder verdient. Dat brengt dus niks. Het is dus helaas zo als ik in eerder stuk (“De bange middenstand”) al schreef. Wanneer je als laatste gemeente betaald parkeren afschaft, gaat de omzet niet met “wel 10% procent omhoog” zo als in diverse publicaties wordt beweerd. Al kan het zijn, dat het publiek misschien nog moet wennen aan de nieuwe situatie.


Malle ideeën
Het afschaffen van betaald parkeren leidt tot minder inkomsten voor de gemeente. Om dat op te vangen, werden allerlei ideeën bedacht. Deze zijn te vinden in het rapport “Gratis Parkeren” van Gertjan van ’t Land. Eén was het verhogen van de OZB. De achterliggende gedachte was dat u als autobezitter (ongeacht dure of goedkope wagen) in het Oldambt een voordeel van wel € 30 tot € 40 per jaar zou hebben van het afschaffen van betaald parkeren. Maar de opsteller van het rapport meent, dat in het kader van de zogenaamde armoedebestrijding beter de OZB kan worden verhoogd. Iemand met een “dikke” auto woont vast in een groot huis en kan het dus beter betalen. Gelukkig heeft de politiek dat idee (voorlopig?) laten varen.

=========================================================================================================

Aanvullende informatie

Om tot dit artikel te komen, heb ik allerlei documenten doorgeworsteld, tabellen opgezet in Excel en ambtenaren met vragen bestookt. Niet alles is hierboven verwerkt, omdat het tot een onleesbare brij aan informatie leidt. En het is al weer een lang stuk geworden. Misschien moet ik de uitdrukking “schrijven is schrappen” wat meer ter harte nemen. Voor de liefhebbers echter hieronder nog wat extra informatie en tabellen.

Bestemming parkeergelden
De opbrengsten uit betaald parkeren worden vooral uitgeven aan algemene zaken, zoals de financiering van de nieuwe Klinker. Het reguleren van het verkeer is nooit het doel geweest. Tijdens een raadsvergadering in mei 2001 riep wethouder van financiën Ada Boerma (CDA) al dat de gemeente het geld nodig had voor algemene middelen.
Dat is nog steeds zo, gezien een opmerking in de gemeentelijke nota “Vrij parkeren” van Gertjan van ’t Land. Die nota was de basis om gratis parkeren in te voeren. Daar staat op pagina 66:

De gemeente bevestigt dat een deel van de inkomsten uit parkeren op dit moment gebruikt worden als algemene dekkingsmiddelen voor de gemeentelijke begroting. Hieruit worden bijvoorbeeld kosten betaald zoals het onderhoud van wegen, pleinen en plantsoenen, zwembad en sporthallen en de bibliotheek.

Nog wat extra tabellen
Om tot gratis parkeren te komen, heeft de gemeente verschillende rapporten laten opstellen, o.a. door Adviesbureau Broekhuis/Rijs. Dat bureau gebruikte voor de bruto parkeeropbrengsten cijfers van het CBS die echter niet kloppen. Tabel X1 laat de foute en juiste cijfers zien. Het bureau was daardoor iets te somber in haar rapportage.

Jaar2011201220132014
Foute cijfers opbrengst€ 1.290.000€ 1.048.000€ 975.000geen cijfers
Verandering -19%-7%
werkelijke opbrengst€ 1.058.000€ 933.000€ 888.032€ 920.000
Verandering-12%-5%+3,6%

Tabel X1 - Onjuiste opbrengst parkeergeld volgens adviesbureau Broekhuis Rijs


De hoeveelheid uitgeschreven parkeerboetes is de afgelopen jaren flink teruggelopen. Te zien in tabel X2

Jaar2011201220132014
Aantal boetes4379350030372000
Opbrengst € 205.000€ 189.000€ 164.000€ 99.000

Tabel X2 - Uitgeschreven boetes 2011-2014


De kosten van het parkeersysteem zijn hoog. Onderstaande tabel X3 is een overzicht van de geschatte kosten van 2014. De werkelijke kosten bedroegen € 765.00. Aardig goed ingeschat van het ambtelijk team dus. Daaronder tabel X4 die de totale opbrengsten (inclusief ’t Rond), alle kosten en uiteindelijke netto opbrengst laat zien.

OmschrijvingBedrag
Beheer van parkeergarage 't Rond door firma Interparking (gemeente is eigenaar)€ 128.000
Vaste lasten van parkeergarage 't Rond, zoals onderhoud, bijdrage aan VVE€ 41.000
Kosten van straatparkeren, zoals invorderingskosten, kosten politie regio Groningen, kosten Taxameter en Brinks geld transport.€184.000
parkeerpolitie, 3 personen€ 150.000
Kapitaallast (afschrijving) parkeerplaats bij het de Klinker (Cultuurhuis)€ 105.000
huur parkeerterrein naast oude Winschoter Courant gebouw (eindigt in 2019)€ 56.000
diverse kapitaallasten die eindigen in 2017 € 55.000
Ambtelijke kosten zoals beleidsontwikkeling, overleg en vergunningverlening€ 62.000
-----------------
Totaal€ 781.000

Tabel X3 - Kostenposten parkeergarage 't Rond

Jaar2011201220132014
Bruto opbrengst incl. 't Rond € 1.175.000€ 1.045.000€ 1.000.000€ 920.000
Kosten€ 813.000€ 710.000€ 714.000€ 765.000
--------------------------------------------------------
Netto€ 362.000 € 335.000 € 286.000 € 155.000

Tabel X4 - Bruto, kosten en netto opbrengst parkeren