Middenstand – Bond van Oldambtster Belastingbetalers

Berichten

Nieuw gemeentehuis jaagt klanten winkels weg

20 december 2021/0 Reacties/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

Op 8 juli 2019 nam de Oldambtster gemeenteraad het besluit om het gemeentehuis aan de Johan Modastraat in Winschoten grotendeels te slopen en te vervangen door een nieuw gebouw. Het historische deel blijft staan, maar de aanbouw uit de jaren 80 en 90 wordt gesloopt. Van de raadsleden stemden 18 voor, 6 tegen en 1 was afwezig. Op deze website is daar meerdere keren over geschreven. [“nieuw gemeentehuis – gegoochel met cijfers”] en [“gemeentehuis – sloop en nieuwbouw – de verantwoordelijken deel-1” ]

Impressie 1 – Nieuwbouw gemeentehuis. Versie maart 2021, vijver is optie.

Het nieuwe gemeentehuis komt niet deels op de plek van het huidige te staan, zoals oorspronkelijk de bedoeling was [impressie oorspronkelijke versie hier], maar achter en naast de Hema. (Wat nu parkeerterrein is.) Zie impressie 1.
Alvorens er gebouwd mag worden, moet onder andere het bestemmingsplan worden aangepast.

Aanpassing bestemmingsplan
In de wereld van de overheid zijn bestemmingsplannen heilig. Daarin staat gedetailleerd omschreven wat in een wijk of straat wel en niet is toegestaan. Bijvoorbeeld alleen winkels of juist helemaal geen winkels. Gelukkig kunnen er uitzonderingen worden gemaakt. Kleine uitzonderingen mogen door de gemeenteraad of het college van burgemeester en wethouders worden toegestaan. Voor grote wijzigingen moet een procedure worden opgestart, die maanden kan duren. Burgers en bedrijven hebben hierbij de mogelijkheid een bezwaarschrift in te dienen.

Illustratie 1 laat zien om welk gebied het gaat. Volgens het huidige bestemmingsplan mag daar niet zomaar een nieuw gemeentehuis of woningen worden gebouwd. Voor alle duidelijkheid, het gearceerde terrein omvat niet alleen het gemeentehuis, maar ook parkeerplaatsen en groen.

illustratie 1 – werkingsgebied nieuw bestemmingsplan t.b.v. nieuwbouw gemeentehuis

Beschikbare parkeerplaatsen na nieuwbouw
Nu is achter het gemeentehuis en de Hema samen ruimte voor maximaal 256 auto’s. Dat is allemaal openbaar terrein. Naast het huidige gemeentehuis achter een groot hek, is echter ook nog een parkeerterrein voor enkele tientallen auto’s uitsluitend voor gemeentewerkers. Als het nieuwe gemeentehuis klaar is, kunnen achter het gebouw ca 120-140 auto’s geparkeerd worden. Bijna de helft dus.

Vanwege de samenvoeging van 3 locaties komen er in het nieuwe gemeentehuis in totaal 240 werkplekken. Lang niet iedereen zal met de auto komen, maar dringen wordt het zeker. Helemaal als het slecht weer is. Voor het winkelend publiek blijven er zo niet veel parkeerplekken over. Bij de gemeente weet men dat ook wel, vandaar dat in het toelichtingsverhaal bij de nieuwbouwplannen [link document ruimtelijke plannen] het volgende wordt gezegd.

Citaat:

“Voor dagen dat de bezettingsgraad in het gemeentehuis hoog is, zal het personeel elders moeten parkeren.”

Waar “elders” is, wordt niet aangegeven.

Onderzoek naar parkeerplaatsen (parkeerdruk )
Opdrachtgevers moeten bij een nieuwbouwproject heel veel informatie naar de gemeente toe aanleveren, waaronder het aantal beschikbare parkeerplaatsen. In dit geval moet de gemeente Oldambt die informatie aan zichzelf leveren. Objectiviteit doet blijkbaar niet ter zake, want de gemeente meent dat zij zo’n onderzoek prima zelf kan uitvoeren. De uitkomst staat hieronder (tabel 1).

Locatie	Donderdag 16-9	Zaterdag 18-9	Dinsdag 21-9	Zaterdag 25-9	Capaciteit

Achter gemeentehuis	57	51	61	69	124
Achter Hema	112	132	110	154	132
Hommesplein	37	17	20	12	104
Schonfeldplein	55	72	42	71	72
Tramwerkplaats	0	0	2	6	133
Liefkenshoek	166	186	154	183	186
Poststraat	4	25	4	51	108
't Rond	66	93	61	157	200
	-----------	-----------	-----------	-----------	-----------
Totaal (absoluut)	497	576	454	703	1059
(als percentage)	47%	54%	43%	66%

Tabel 1 - Parkeeronderzoek gemeente Oldambt (periode september 2021, tijdstip 14.00 uur)

Dit is om meerdere reden een curieuze tabel.

Een aantal parkeerterreinen in de tabel is gezien de bezetting voor het centrum niet van belang. De Tramwerkplaats is duidelijk te ver weg. Geldt ook voor het Hommesplein. De auto’s die er wel staan, zijn waarschijnlijk van het personeel van het Dollard College.

Volgens de gemeente zijn beide parkeerplaatsen echter uitermate geschikt voor het winkelend publiek. Zou betekenen dat ambtenaren achter het gemeentehuis parkeren en het winkelend publiek ca 600m (vanaf de Tramwerkplaats naar Hema) of 500m (Hommesplein naar Hema) moet lopen om het centrum te bereiken.

Zeker de oudere bezoekers zullen en kunnen die afstand niet eens lopen. Het zal uiteindelijk leiden tot minder omzet voor de winkels.

Gegoochel met cijfers
Qua bezetting is de functie van de lege parkeerterreinen Tramwerkplaats, Hommesplein en Poststraat te verwaarlozen. Maar bij het bepalen van de procentuele bezetting van alle parkeerplaatsen samen hebben deze wel degelijk een grote invloed. Ze zorgen er voor, dat het lijkt alsof de bezetting achter de Hema en naast het gemeentehuis minder groot is. Zie tabel 1 hierboven. Dat heet creatief omgaan met cijfers. In gewoon Nederlands “manipulatie”. Iets wat al vaker is gebeurd met de plannen voor het nieuwe gemeentehuis.

Invloed bijna halvering parkeerplaatsen
Als alleen naar de parkeerplaatsen naast en achter de Hema/gemeentehuis gekeken wordt, ontstaat de volgende tabel.

Locatie	Donderdag 16-9	Zaterdag 18-9	Dinsdag 21-9	Zaterdag 25-9	Capaciteit

Achter gemeentehuis	57	51	61	69	124
Achter Hema	112	132	110	154	132
	-----------	-----------	-----------	-----------	-----------
Totaal (absoluut)	169	183	171	223	256
(als percentage)	66%	71%	67%	87%

Tabel 2 - Parkeeronderzoek gemeente Oldambt - gestripte versie tabel 1

Dat zijn heel andere cijfers dan in tabel 1. En dan is de drukste doordeweekse dag, de vrijdag, door de gemeente niet eens meegenomen, omdat er dan minder ambtenaren aanwezig zouden zijn.

In de nieuwe situatie zijn straks maar 140 parkeerplaatsen meer beschikbaar. Wanneer je die 140 loslaat op de huidige bezetting, zie tabel 2, kom je al flink wat parkeerplaatsen tekort. In de toekomst komen daar ook nog eens de auto’s van de ambtenaren bij. (langparkeerders). Dat gaat duidelijk problemen geven. Uitwijken naar het Schönfeldplein is geen optie, want die staat ook bijna altijd vol.

Oorzaak verdwijnen parkeerplekken
Dat bijna de helft van de parkeerplaatsen verdwijnt en het aantal langparkeerders (ambtenaren) toeneemt, heeft nog niet eens met het nieuwe gemeentehuis te maken, maar met het verdwijnen van het parkeerterrein achter het huidige gemeentehuis. Daar worden straks huizen (stadsvilla’s) gebouwd, die in het oorspronkelijke plan achter het nieuwe gemeentehuis waren gepland.

Het merkwaardige is dat na de sloop van het gemeentehuis op die plek een plein ontstaat. Onderstaande impressie laat het allemaal zien.

Impressie 2 – nieuwbouw gemeentehuis (nov 2021)

Het opvallende is, dat het plan waarmee de raad in 2019 akkoord is gegaan, nu wezenlijk afwijkt. Het was de bedoeling om achter het nieuwe gemeentehuis een aantal huizen te bouwen (parallel aan de Dokter D. Bosstraat). Nu wordt echter het parkeerterrein (124 plaatsen) achter het huidige gemeentehuis opgeofferd voor die woningen. Dat het parkeerterrein verdwijnt, maakte geen deel uit van raadsbesluit. Dat de raad dit pikt, is mij een compleet raadsel. Het laat nog eens zien, dat de ambtenaren samen met de wethouders vrolijk hun gang kunnen gaan.

Hoe nieuwbouw stoppen?
In eerdere artikelen op deze website is aangegeven dat het nut van de nieuwbouw en financiële onderbouwing (vooral de zogenaamde besparing) een aaneenschakeling is van halve waarheden en ronduit leugens. [“nieuw gemeentehuis – gegoochel met cijfers”] en [“gemeentehuis – sloop en nieuwbouw – de verantwoordelijken deel-1” ] Een meerderheid van de gemeenteraad interesseert dat blijkbaar totaal niet. Het is ronduit beschamend en triest dat zij niet staan voor de belangen van de Oldambtster bevolking. Daaronder valt echt geen nieuw “ambtenarenpaleisje”.

In 2019 werden de kosten, inclusief inrichting, op 25 miljoen geschat. Volgens onderstaande planning zal de bouw eind 2022 starten.

illustratie 2 – planning nieuwbouw gemeentehuis

Het ingehuurde architectenbureau DP6 uit Delft beweerde onlangs met droge ogen dat het gebouw nog steeds voor dat bedrag gebouwd kan worden. Tja, creatieve mensen hebben vaak andere prioriteiten dan financiële experts.

U en ik weten allemaal dat de kosten door “onverwachte” omstandigheden fors overschreden zullen worden. Met als gevolg extra belastingen. De gemeenteraad heeft niks geleerd van het Klinkerdrama. Niet alleen met het nieuwe gemeentehuis, maar ook met andere onderwerpen laat een dergelijke raad duidelijk zien, dat haar functie grotendeels nutteloos is en geen enkele waarde heeft voor de inwoners van de gemeente.
Betekent dat de burgers zelf moeten proberen het nieuwbouwplan te stoppen.

Methodes
Het kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld rechtszaken. Dat is een directe, maar wat duurdere methode. Gelukkig zijn er ook goedkopere oplossingen waarbij het doel is om de bouw zodanig te vertragen, dat de nieuwbouw moet worden afgeblazen wegens te hoog opgelopen bouwkosten.

De gemeente moet voor diverse stappen een vergunning aanvragen (bij zichzelf) of een wijzigingsvoorstel indienen. Het aanpassen van het bestemmingsplan, zoals in dit artikel beschreven, is de eerste stap naar nieuwbouw. Als eerste vraagt de gemeente naar de zienswijze (mening) van betrokkenen over deze wijziging.
Het ligt voor de hand, dat de middenstand een zienswijze indient vanwege het verdwijnen van parkeerplaatsen, maar gewone burgers mogen dat ook doen.

Tot en met 5 januari 2022 kan in dit geval een zienswijze (mening) worden ingediend bij het college van B & W. Dat kan via e-mail (info@gemeente-oldambt.nl) of door een brief te sturen naar Postbus 175, 9670 AD Winschoten.

Mocht die datum te krap zijn, dat kan een pro-forma brief naar de gemeente worden gestuurd met daarin uw persoonlijke gegevens en het kenmerk van het besluit (NL.IMRO.1895.02BP3007-0301). Vervolgens heeft u nog 14 dagen om alsnog een zienswijze in te dienen.

Het indienen van een echt bezwaarschrift komt pas als alle ingediende zienswijzen aan de kant worden gegooid. Dat gaat gebeuren, maar daar kan tegen in beroep worden gegaan. Maar dat zien we over een paar maanden wel.

Verkiezingen 2022
Volgend jaar maart worden gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Het is interessant om te zien of met een gerichte mediacampagne van boze burgers de bouw van het gemeentehuis gestopt kan worden. Mits goed gevoerd, zal een dergelijke campagne in ieder geval een ontwrichtende invloed hebben op de vorming van een nieuwe coalitie.

Opmerking: een deel van de tekst is afkomstig van het BOB-artikel “Versterking binnenstad 2022 – visieloze gemeente en middenstand”

Sloop C1000 – gemeente besodemieterde tegenstanders

31 januari 2019/1 Reactie/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

Winschoten – C1000 – oktober 2009 – Google Streetview

Inleiding
In 2015 kocht de gemeente de C1000 aan de Venne en sloopte het om er een parkeerterrein aan te leggen. Het was een uiterst merkwaardige actie om een supermarkt te slopen en vervolgens extra parkeerplaatsen aan te leggen. Meestal doe je het andersom. Dus het aantal parkeerplekken uitbreiden als er winkels bijkomen. Weliswaar is een aantal plaatsen voor de oude LTS verdwenen vanwege nieuwbouw/verbouw tot zorgappartementen, maar rechtvaardigt dat de uitbreiding van het parkeerterrein?

Het was nooit de bedoeling om de supermarkt te slopen, maar de gemeente kon het pand op de kop tikken en zag het als een kans om vierkante meters winkelruimte uit de markt te halen. Het is echter volledig in strijd met een goede opbouw van een winkelgebied. Een A-supermarkt op die plek is een belangrijke publiekstrekker. Alleen de Lidl is niet voldoende.

Ruim 100 ondernemers hebben daarvoor gewaarschuwd en geprobeerd d.m.v. een brandbrief de gemeenteraad op andere gedachten te brengen. Maar dat en zelfs een rechtszaak hebben niet geholpen. Een jaar na de sloop bleek dat alles wat door de middenstanders werd voorspeld over omzetdaling van de nabijgelegen winkels is uitgekomen. Iets wat wethouder Broekhuizen inmiddels ook heeft toegegeven. De vraag is niet of, maar wanneer de eerste winkels in dat gebied sluiten.

Winschoten – Venne zonder C1000 – mei 2016 – Google Streetview

Vitaliteitsrapport Winschoter Ondernemerschap
In opdracht van de gemeente heeft onderzoeker Gert Jan van ’t Land in 2014 onderzocht hoe de winkels in het Winschoter centrum er voor stonden. Dat rapport, “Vitaliteit Ondernemerschap Winschoten Centrum”, werd in maart 2015 gepubliceerd. Uitgerekend in die maand maakte de gemeente bekend de C1000 te hebben gekocht en te willen slopen.

En wat stond er in dat rapport over de vitaliteit van het gebied C1000/’t Rond?

Alle indicatoren in het gebied zijn ronduit negatief.

En wat is de gemeente volgens het rapport aan het doen?

De investeringen die de gemeente in het kader van het Actieprogramma Binnenstad Beter onderneemt zijn mede gericht op het versterken van deze gebieden.

Dat lijkt helder [Betreffende pagina staat hier]. Uiteindelijk doen wethouder Broekhuizen en co precies het omgekeerde. Het is me al vaker opgevallen, dat de gemeente zich helemaal niks aantrekt van de in haar opdracht opgestelde rapporten. Wat hebben zulke rapporten dan nog voor zin?

Slim, maar gemeen spel van de gemeente
Bij de aankoop en sloop van het C1000-pand in maart 2015 heeft de gemeente een slim, maar gemeen spelletje gespeeld richting de middenstanders en burgers, die de supermarkt wilden behouden. Aangezien praten niet meer hielp, besloot een groep middenstanders onder leiding van Gertjan de Raad en Chris de Raaf de gemeente voor de rechter te slepen om de sloop tegen te houden. Op 16 september 2015 diende het kort geding.

Wat zij niet wisten, was dat 9 dagen eerder (7 september) bij notariaat Winschoten (ironisch genoeg een paar honderd meter bij de C1000 vandaan) de koopakte definitief werd en de gemeente zich officieel eigenaar mocht noemen van het pand. Er was overigens niemand namens de verkoper of koper aanwezig. De overeenkomst werd afgehandeld met volmachten. Namens de gemeente was dat burgemeester Smit.

Dat is allemaal niet zo bijzonder, maar wel dat in het contract een concurrentiebeding was opgenomen waarin stond dat als de C1000 toch niet zou worden afgebroken, het verboden was om de eerste 10 jaar een supermarkt in het pand te beginnen. [detail koopakte hier]. Sterker nog, ook al zou het pand worden afgebroken, dan mocht op die lokatie nog steeds geen supermarkt worden gerund.

Dat betekent dat het kort geding volkomen overbodig was. Er zou immers toch geen supermarkt meer in geëxploiteerd mogen worden. Van de kant van de gemeente bleef het echter muisstil. Tactisch gezien was dat slim, want als de middenstand het kort geding verloor, was de rechter de boeman. Zou de middenstand winnen, dan kon de gemeente zich alsnog beroepen op het concurrentiebeding in het koopcontract. De gemeente had dus 2 kansen om te winnen.

Zoals bekend heeft de middenstand het kort geding verloren. Het was volkomen nutteloos en heeft hen alleen maar geld gekost, omdat de gemeente geen open kaart speelde. Alles draaide immers om het concurrentiebeding. De gemeente heeft dat argument altijd achtergehouden. Sterker nog, het college van B & W hield de ondernemers straal voor de gek door ze valse hoop te geven. In de krant van 19 augustus 2015 zei wethouder Swagerman (SP) namens het college het volgende:

We hebben besloten de sloopplannen uit te voeren. Dat gebouw gaat plat, want het verpaupert nu al. We zetten dat voornemen dus door. Maar we geven Chris de Raaf en zijn medestanders wel tot 31 augustus de tijd met een concrete kandidaat voor een nieuwe supermarkt te komen. Als dat gebeurt, zijn we bereid naar diens plannen te kijken.

Dat is dus ronduit vals. Zoals ik hiervoor heb geschreven, was al lang duidelijk dat er helemaal geen supermarkt meer in gevestigd mocht worden.
In datzelfde krantenartikel liet Chris de Raaf weten blij te zijn dat de gemeentebestuurders de deur niet definitief dicht gooien.

Ze (de gemeente) denken mee, dat is mooi. Er kan dus nog een supermarkt komen op die plek en daar ben ik blij mee. Maar 31 augustus, dat is wel heel kort dag. Maar toch, wie weet lukt het. Er zijn wel degelijk concerns die een supermarkt willen bouwen in Winschoten.

De Raaf wist niet dat hij destijds straal voor de gek werd gehouden. (Vier jaar later dankzij dit artikel nu wel.) Uiteindelijk was de tijd te kort om een goed onderbouwd plan in te dienen bij de gemeente. Naar aanleiding van het kort geding wat door de gemeente werd gewonnen, zei wethouder Broekhuizen (PvdA) in de krant van 26 september het volgende:

Het sterkt mij in mijn opvatting dat we een goede, zorgvuldige koers volgen. Maar anderzijds is het nooit leuk dat mensen zeggen: je plan deugt niet en dat je vervolgens ook nog moet procederen. Ik had ons liever niet voor de rechter getroffen.

Tja, hypocrieter kan het haast niet. Mevrouw Broekhuizen en co hadden open kaart kunnen spelen richting ondernemers (en burgers). Dan was er geen kort geding geweest. Nu gun je de middenstand zogenaamd de mond, maar alles was al lang bedisseld.

En wie vormden in 2015 in het college van B & W? De wethouders Van den Aker (CDA), Boon (PvhN), Broekhuizen (PvdA), Swagerman (SP) en burgemeester Smit.

Duurste parkeerterrein van Winschoten
En wat betaalde de gemeente nou voor het C1000-pand? Wel, voor het bedrag van 2,2 miljoen euro mocht zij zich de nieuwe eigenaar noemen. Uiteindelijk waren de kosten nog hoger, omdat het pand immers gesloopt moest worden.
Daarnaast is nog een aantal panden aan de Vissersdijk gekocht en gesloopt. Alles met elkaar heeft alleen al de aanschaf van het vastgoed (incl. C1000) in dat gebied zo’n 3,7 miljoen euro gekost.
Vermoedelijk is het dan ook met afstand het duurste parkeerterrein in Winschoten.

Vertrouwen
Het is ongelofelijk dat de wethouders en burgemeester op deze wijze de burgers en middenstanders besodemieteren. Dat ze (gemeente) niets wisten van de betreffende clausule in het contract weiger ik te geloven. Het gaat hier om de aanschaf van een groot pand en een fors bedrag. De juridische afdeling van de gemeente zal ongetwijfeld ieder woord hebben bestudeerd en besproken met het college van B & W. Je zet niet zomaar de handtekening onder een dergelijk koopcontract.
In een eerder stuk schreef ik over het gebrek aan vertrouwen van de kiezers in de politiek. Deze beschamende vertoning draagt daar alleen maar aan bij.

Onderlinge ruzies middenstand
Merkwaardig aan de hele gang van zaken, is dat een groep individuele winkeliers het “gevecht” met de gemeente aanging. Er was geen steun van middenstandsvereniging “Handel & Nijverheid”. Sterker nog, die was zelfs akkoord met de sloopplannen. Dat vind ik onbegrijpelijk. De belangen voor ondernemers en burgers in dit deel van Winschoten zijn toch veel groter dan het onderlinge geruzie.

Wanneer je samen 1 front richting gemeente vormt, sta je veel sterker. Het geeft ook meer financiële ruimte voor bijvoorbeeld juridisch advies. Dat is hard nodig, want het visieloze gemeentelijke beleid veroorzaakt verschraling i.p.v. versterking van het winkelaanbod. Juist de onderlinge verdeeldheid leidt tot het tegen elkaar uitspelen door de gemeente.
Niet alleen hier blijkt dat weer, maar ook bij het eerdere artikel over parkeren waar de onderhandelaars van Handel & Nijverheid het onderhandelingspel niet goed hebben gespeeld. [Afschaffen betaald parkeren – gemeente naait ondernemers oor aan]

Meedenken over de toekomst is heel belangrijk. Er zullen namelijk nog heel veel winkels gaan verdwijnen. Ik verwacht dat over 10 jaar op de Venne tussen ’t Rond en Oldambtplein er vrijwel geen winkel meer zal zijn. Het vastgoed is alleen nog geschikt voor bedrijfjes en wonen. Pandeigenaren zullen zich daar op moeten instellen.
Voor de Langestraat (Moushörn tussen Oldambtplein en RK-kerk) geldt deels hetzelfde. Als er nu in de leegstaande panden geen winkels meer komen, gaat het nooit meer gebeuren. Vergelijk het met achterste deel van de Torenstraat. Wat de Moushörn mist, is een trekker. Bijvoorbeeld een Action in de panden van Scheer en Foppen. Met daarbij aan de achterkant parkeren op het ziekenhuisterrein (wel deel wegbreken).

In 2022 MKB vriendelijkste stad
De gemeente heeft zich als doel gesteld om in 2022 de Midden en Kleinbedrijf (MKB) vriendelijkste stad van de provincie te willen zijn. Onder het MKB vallen ook winkels. Gezien bovenstaand verhaal kon het wel eens problematisch worden om die titel binnen te halen.

Dit is het eerste deel van een serie over het project Binnenstad Beter. Volgens de gemeente zou in het kader van dat plan de afgelopen jaren 26 miljoen Euro geïnvesteerd zijn in het opknappen van de binnenstad.

De bange middenstand

24 februari 2015/5 Reacties/in Recent geplaatst /door Gert van der Laan

Inleiding
Dat het met de Winschoter middenstand niet goed gaat, is een open deur intrappen. Wat mij echter verbaast, is dat nieuwe initiatieven het liefst de grond in worden geboord of zodanig aangepast, dat er van een levensvatbaar project geen sprake meer is. Denk hierbij aan de outlet langs de A7 en de Wereldbazar.

Outlet langs A7
Het plan voor een outlet (verkoop van vooral mode en sportartikelen) langs de A7 is op alle mogelijke manieren door verschillende overheden getraineerd. Zuidbroek kon niet, de Toekomst bij Scheemda was fout en langs de A7 bij Winschoten was volgens de gemeente Oldambt te ver van het centrum. Nu gaan de initiatiefnemers (Revascom) in Assen aan de slag.

Wel is er een andere club, Vastgoud, die meent van het Sint lucasziekenhuis een outlet te kunnen maken. (Klik hier voor meer info). Dat lijkt mij echter geen goed plan. Vastgoud is met name werkzaam in de zorgwereld o.a. voor Oosterlengte. Wat daar gebeurt, is echter alleen maar het daadwerkelijke bouwen en die bouw financieren. Maar een outlet opzetten is iets heel anders. Het gaat daarbij niet alleen om het gebouw (de stenen dus), maar vooral om het in de markt zetten en contact leggen met potentiële bedrijven die de winkels in het outletcenter moeten bemannen. Die kennis is bij Revascom wel aanwezig. (De aandeelhouders zijn namelijk mode- en vastgoedbedrijven.) Vastgoud gaat dus iets doen waar het geen kennis van heeft en dat is nogal gedurfd. Waar ik vooral nieuwsgierig naar ben, is wie op de achtergrond bij dit plan aan de touwtjes trekt. Vastgoud is door iemand benaderd. Wie nam het initiatief? Het ziekenhuis? De gemeente? Handel & Nijverheid?
Ik gok op het ziekenhuis, want die zou na de verhuizing in Scheemda met een groot blok beton aan hun been blijven zitten.

De gedachte om van het ziekenhuis een outlet te maken, namelijk dat het is goed voor de Winschoter middenstand, omdat het tegen het winkelcentrum aan ligt, is eigenlijk al fout. Wanneer je een outlet wilt beginnen, kijk je naar een gunstige lokatie, met name de bereikbaarheid en de beschikbare ruimte voor parkeren. Die is in het Winschoter centrum domweg niet aanwezig. De voetbalvelden van WVV en een deel van het Stadspark opofferen voor parkeerplaatsen, is complete waanzin.

Outlet Revascom (klik voor groot)

De aantrekkelijkheid van een outlet zit ‘m niet alleen in de aangeboden producten, maar ook in de winkels. Hier een plaatje van wat men gemist heeft.

Nu gaat Revascom zeer waarschijnlijk in Assen bouwen. Een outlet trekt publiek aan uit een grote straal rond de lokatie. Winschoten-Assen is een korte afstand. Twee outlets is teveel van het goede. Gezien de know-how van Revascom is het Vastgoudplan een doodgeboren kindje. Dank u wel dames en heren in de Groninger politiek voor de zoveelste miskleun.

Info over Revascom en Assen (klik hier)

Opmerking:
De haalbaarheid van een outlet wordt uiteraard bepaald door het aantal inwoners dat rond een outlet aanwezig is.
In verschillende rapporten wordt daarbij uitgegaan van een reistijd van 60 tot 90 minuten. Zie bijgaande kaart.
In de voor dit artikel geraadpleegde rapporten (Droogh Trommelen en Partners en onderzoeksbureau Ecorys) wordt duidelijk aangegeven, dat de effecten op winkels en werkgelegenheid uiteindelijk positief zijn. Het effect op de omzet van lokale winkels is minder dan -8%.

Overzicht outlets met reistijd 60 minuten (klik voor groot) (Foto: Droogh Trommelen en Partners)

Wereldbazar
Kom ik bij het andere plan, namelijk de Wereldbazar. Als er iemand een prijs verdient voor doorzettingsvermogen is dat wel directeur Petra van Gaanderen.

Ruim 8 jaar is zij bezig om een Wereldbazar (overdekte markt met 42.000m2 vloeroppervlakte à la zwarte markt in Beverwijk) op poten te zetten in ons gebied. Eerst in Nieuweschans waar de gemeenteraad unaniem voorstander was, maar het college van B & W onder aanvoering van tijdelijke burgemeester Lo van Kats en wethouder Hietbrink de boel jarenlang hebben tegengehouden. Nu wordt het plan in Winschoten ten uitvoer gebracht met steun van de gemeente Oldambt. Al was er eerst wel sprake van idiote eisen als een boete van 1,3 miljoen euro als het plan niet door zou gaan.

De tegenwerking komt deze keer echter van de plaatselijke middenstand. Zowel de middenstandsorganisatie Handel & Nijverheid (de club van bedaarde en bejaarde winkeliers zoals ik ze altijd noem) als de belangenvereniging van de Torenstraat “Stichting Carillon” hebben nogal wat bezwaren tegen de komst van de Wereldbazar. Daarbij gaat het met name om de lokatie.

De Wereldbazar staat nu ingetekend op een terrein grenzend aan de Winschoter jachthaven. De tekening hiernaast geeft een indruk hoe het er uit komt te zien. Naast en onder het gebouw bevinden zich parkeerplaatsen. Op de 1e en 2e verdieping zijn de winkels en horeca gesitueerd. Meer info op de site van de Wereldbazar (klik hier)

Wereldbazar zuid-oost gevel - 09 WB (Medium)

Impressie Wereldbazar (klik voor groot)

Beide belangenclubs denken dat de geplande lokatie te ver van het winkelcentrum ligt en zij daardoor omzet mislopen. Daarnaast is men bang voor overlap in de producten die de bazar aanbiedt.
Het aanbod van de Wereldbazar vind je echter niet in het huidige winkelassortiment. Men richt zich qua bezoekers op een zeer groot gebied rond Winschoten (straal 150km) en is alleen op zaterdag, zondag en feestdagen geopend.
In plaats van het initiatief te omarmen en in gesprek te gaan met de initiatiefnemers van de bazar om te kijken hoe je elkaar kunt aanvullen en Winschoten te promoten, gaan de lokale middenstanders in de aanval! Werkelijk onvoorstelbaar. Het komt blijkbaar niet bij hun op, dat als het regent bij de Wereldbazar, het bij de overige winkels drupt.

De Wereldbazar is opgezet met de oosterse bazaar in Beverwijk als voorbeeld. De gemeente Oldambt en Handel & Nijverheid zijn daar ook op bezoek geweest en hebben met collega-organisaties gesproken waarbij duidelijk werd, dat er geen sprake is van concurrentie.

Provinciestadjes als Winschoten, Veendam, Hoogezand hebben door allerlei oorzaken te maken met een teruglopend winkelaanbod. De basiswinkels blijven, maar als je meer wilt, ga je naar een echte stad zoals Groningen. Het lijkt echter of allerlei trends volledig voorbij gaan aan een deel van de Winschoter middenstand. En dat brengt mij bij de stichting Carillon met voorzitter Everhard Telkamp (broer van Erik, die tot de sluiting in 2006 de schoenenzaak in de Torenstraat bestierde. Het pand is overigens nog steeds eigendom van de familie.) Hij lijkt helemaal in het verleden te leven.

Torenstraat – Stichting Carillon
De stichting Outlet- en Funshoppingcentre Carillon zo als de naam officieel luidt, afgekort tot Stichting Carillon, wil dat de Torenstraat wordt omgebouwd tot outlet center. Niet alleen de Torenstraat, maar ook de Carolieweg en Blijhamsterstraat zouden in oude staat hersteld moeten worden. In het dagelijkse leven is Telkamp werkzaam bij een grote vastgoedfirma, maar de onzin die hij namens de stichting Carillon allemaal zegt, pleit niet voor zijn kennis van zaken. De stichting Carillon wil met de Wereldbazar praten over een andere lokatie. Eentje die dichter bij het centrum ligt. Telkamp komt daar nu pas mee, omdat de Raad van State de bouwvergunning van de Wereldbazar heeft geschorst. (Dat bericht in de media, februari 2015, was overigens de aanleiding om dit artikel te schrijven.)

Hallo mensen, wordt eens wakker. Hoe een outlet er uitziet is hierboven te zien. Het gaat niet alleen om de producten, maar ook om de beleving van de lokatie. Daar passen de verpauperde en verlopen panden echt niet bij. In de afgelopen decennia is er een verschuiving geweest van wat succesvolle winkelstraten waren. Tot eind jaren 60 was de Blijhamsterstraat een goed bezochte winkelstraat met o.a. fietsenzaak Maas, ijssalon Pietje de Heer, Kledinghuis Flint, Sporthuis Haan en Jac Smedes Motoren. Het verval van de Torenstraat is later begonnen. Met name de opening van winkelcentrum ’t Rond in 2002 betekende het begin van de aftakeling van die straat. Een deel van de winkeliers verhuisde naar ’t Rond, maar kwam er al gauw achter hoe fout die beslissing was.

Ook de gemeente weet niet goed zij wil. Kijkend naar de gemeentelijke visie op de Torenstraat is die niet eenduidig. De gemeente zag er in oktober 2002 al niks meer in en stelde 37.000 euro beschikbaar als premie om de verhuizing van winkels naar het centrum te stimuleren. De winkels zouden verbouwd moeten worden tot woon- en kantoorruimte. Een paar weken later merkte de verantwoordelijke wethouder Jansema op, dat het volgens makelaars niet mee zou vallen om daar dergelijke ruimtes te realiseren. Uiteindelijk werd na stevige protesten van de winkeliers de vertrekpremieregeling afgeblazen. De winkeliers (meestal ook zelf pandeigenaar) beschouwden het als een oprotpremie en wilden blijven knokken voor hun straat. Na een korte opleving rond 2004, was het toch echt gebeurd met de straat.

Nu 2015 wordt in gemeentelijke notities de Torenstraat vanaf de Langestraat tot aan de Vissersdijk alleen nog als kernwinkelgebied beschouwd. De rest wordt duidelijk niet al te serieus meer genomen als het om winkels gaat. De Torenstraat is bij uitstek een straat die geen winkeltoekomst meer heeft. De loop is er al lang uit.
Wel is het opmerkelijk, dat een winkel in dat gebied subsidie heeft gekregen voor het opknappen van de winkelgevel (Hekman). Het pand er naast, de voormalige videotheek wordt zelfs gesloopt. Een andere voormalige winkel (nr 35 en 33a) wordt omgebouwd tot woonruimte. Ook in het pand van voormalige discotheek Nightfever wordt druk gewerkt om er appartementen in te vestigen. Dat geldt eveneens voor een deel van de Carolieweg waar in 2014 een compleet nieuw appartement is neergezet. Zelfs Blijhamsterstaat 4 (o.a. modezaak Flint) wordt omgebouwd tot woonruimte.

Nog meer subsidies
De gemeente heeft een pot met geld (12,5 miljoen afkomstig van de Provincie) waarmee panden in het centrum kunnen worden opgeknapt en winkeliers een verhuisvergoeding kunnen krijgen. Enkele voorbeelden zijn hierboven al genoemd. De grootste “klapper” is het echter het voormalige Aldi-pand aan de Venne. Het is echter ook een hoogst merkwaardige transactie.
Het pand stond sinds augustus 2013 leeg en was eigendom van de vastgoedfirma “De Hoge Dennen” uit Laren. In december 2014 is het door de gemeente gekocht voor 500.000 euro en doorverkocht aan kerkgemeenschap Immanuël. Zij gaat het gebruiken als kerk en aanloopcentrum.
Wethouder Broekhuizen vond het helemaal geen gekke deal, want de belegger had al wel een miljoen op het pand afgeboekt! En voor welke prijs verkocht de gemeente het pand aan de kerk? Volgens het kadaster betaalde de kerk slechts 250.000 euro! De gemeente gaat wel erg creatief om met het geldpotje.

Voormalige Aldi-pand Venne

Winkelcentrum ’t Rond
Het winkelcentrum ’t Rond dat na 10 jaar ruzie maken in 2002 werd geopend, is een goed voorbeeld van de fouten die in het stadscentrum zijn gemaakt. Het begon met het slopen van het stadshart eind jaren 60 waarbij een groot aantal mooie oude huizen werd gesloopt en de stad onherkenbaar werd verminkt. Het werd de doorbraak genoemd, omdat je direct kon doorrijden van de Emmastraat naar de Venne. Op de ontstane ruimte werd o.a. een Vendet gebouwd met een voor Winschoter begrippen groot parkeerterrein. De 2^e fout op deze plek was de bouw van ’t Rond. De kosten bedroegen destijds zo’n 60 miljoen gulden (ca 27 miljoen euro). Het trieste is wel, dat de belastingbetaler voor een flink deel heeft bijgedragen aan de kosten. In de verschillende artikelen die ik heb geraadpleegd varieert die bijdrage van 30% tot zelfs 50%. Ook werd 5 jaar lang (tot 2004) de ozb met 4% extra verhoogd om het stadshart op te knappen. Heb echter nergens kunnen vinden dat die extra verhoging ongedaan is gemaakt.

Winkelcentrum ’t Rond (foto oldambtdesign.nl)

Het Rond is nooit echt een succes geworden. Gezien de enorme som belastinggeld die het gekost heeft, kan de gemeente het misschien voor een prikkie overnemen en er een gemeentehuis van maken. Haal je gelijk een heleboel m2 winkelruimte uit de markt.

Slapen
De Winschoter middenstand wordt hard getroffen doordat consumenten minder centjes hebben en deze op andere wijze besteden. Het is opmerkelijk dat een groot deel van de winkeliers al jaren slaapt en zelf met geen enkel nieuw idee op de proppen komt. Men lijkt vooral te dromen van hoe het eens was.
De Hema is een prachtige metafoor als het gaat om die stilstand. Begin jaren 70 opgezet door Hensen senior was het lange tijd een aansprekende winkel. Helaas is er de laatste 30 jaar niks meer aan veranderd. Van binnen en buiten is de winkel zwaar gedateerd met o.a. smalle gangpaden en beperkt assortiment. Even voor alle duidelijk, de kwaliteit van de produkten en de kundigheid van het personeel is prima, maar de uitstraling van de winkel is nul komma nul.
Andere ondernemers snappen wel hoe het moet en vernieuwen regelmatig zoals Henk Boven (Red fox, Newlands) en De Raad kleding.

Communiceren met je klanten via “nieuwerwetse” zaken zoals een website heeft geen prioriteit. Denk hierbij aan de site winkeleninwinschoten.nl (nu doorgelinkt naar winschoten24.nl) Jarenlang gebeurde er op die site vrijwel niks. In de zomer kon je nog lezen wanneer de sinterklaasintocht was. Van het vorige jaar welteverstaan. Zeer lachwekkend was de bekendmaking van de trekkingslijst winkelweekloten. Ipv de lijst op de website te zetten, moest je alle lotnummers intikken (met alle kans op fouten) waarna iemand van H & N handmatig de ingevoerde nummers ging controleren. Na een paar dagen kreeg je bericht of je wel of geen prijs had gevonden. De zin van een dergelijk systeem ontgaat mij volledig. Dan begrijp je helemaal niks van moderne communicatie.

Gratis Parkeren
Waar veel van verwacht wordt, is het afschaffen van betaald parkeren.
‘k Denk echter niet dat het veel gaat brengen. Vrees zelfs, dat het de middenstanders vooral geld gaat kosten, omdat zij de gemeente moeten compenseren voor de gederfde parkeerinkomsten.
Het argument dat afschaffen betaald parkeren leidt tot omzetverhoging van 10 tot 15 procent gaat alleen op als in Winschoten geen parkeren meer geldt, maar in rest van de regio nog wel. Hier is het omgekeerde het geval. Winschoten heeft als laatste betaald parkeren afgeschaft.

Hema-eigenaar Hensen junior klaagde altijd dat er minder mensen naar Winschoten kwamen vanwege betaald parkeren, maar dat zijn zaak minder klanten trekt heeft een heel andere reden. Zie onderstaande tabel met landelijke omzetcijfers van een aantal grote zaken. Meneer Hensen, uw klanten zijn naar de Action vertrokken! De Blokkers, Hema’s en V & D’s hebben als overeenkomst dat hun formule niet is aangepast. Das jammer, maar dan ga je kopje-onder.

Omzet	2013	2012	2011	2010
Action totaal	1155	873	718	607
Hema totaal	1091	1153	1150	1114

Action per winkel	2,84	2,72	2,67	2,48
Hema per winkel	1,64	1,81	1,91	2,01

Landelijke omzetcijfers (bedragen zijn in miljoenen)

Bestuur Handel & Nijverheid
De Winschoter middenstandsorganisatie Handel & Nijverheid (H & N) blinkt ook al niet uit door vernieuwing of in het daarover meedenken. Men treedt vooral defensief op. Ook hier worden de plannen voor de Wereldbazar met grote argwaan bekeken en zou men de komst het liefst dmv een rechtszaak verbieden. Ipv actief mee te doen en blij zijn dat er eindelijk wat gebeurt om Winschoten een oppepper te geven, worden de hakken in het zand gezet.

Sowieso haalt H & N merkwaardige capriolen uit. De Welkoop verhuisde begin 2014 naar een nieuw, groter gebouw (pand van autobedrijf Puma). Volgens H & N kwam er daardoor extra winkelruimte bij aan de rand van het centrum en dat vond men ongewenst. Via een rechtszaak probeerde H & N daar iets aan te doen. Die werd in eerste instantie gewonnen, maar Welkoop is nog steeds open.

Blijkbaar meet H & N met 2 maten, want penningmeester Pieter Bosma (van de bedden) is na een faillissement een paar jaar geleden een nieuwe zaak begonnen op een industrieterrein, ver van het centrum. Dat kon blijkbaar wel. Een ander voorbeeld, waar H & N blijkbaar ook geen problemen mee had, was de ontwikkeling van een meubelboulevard aan de Beersterweg (achter de Formido). Toevallig was Bosma daar ook 1 van de drijvende krachten.

Tot eind 2014 bestond het bestuur van H & N uit Richard Hensen (Hema), penningmeester Pieter Bosma (bedden), secretaris Henk Boven (kleding), Peter Postma (boekhouder), Chris de Raaf (kleding), Geert Kloosterhuis (bloemen) en voorzitter Jos Offenberg (verkoopt blabla, maar is merkwaardig genoeg geen ondernemer).

H & N ligt bij een deel van de Winschoter middenstand al jaren niet lekker. Wanneer je als belangenbehartiger omstreden bent, is het misschien beter om een nieuwe club met andere mensen op te richten. Tijdens de ledenvergadering van 20 november 2014 kwam er zoveel kritiek dat het hierboven genoemde bestuur is afgetreden.
Sinds december 2014 is er een nieuw bestuur, bestaande uit secretaris Martin Schipper (Makelaardij/financiële dienstverlening), Jan van der Weele (C1000/Jumbo), Willem Heijes (administratiebureau), voorzitter Peter Schulingkamp (danscentrum Klaassens) en secretaris Mirian Heidekamp (Dooley mode/kapsalon Model). T.o.v. het oude bestuur (vooral geboren in de jaren 50) is met het nieuwe bestuur een flinke verjongingsslag gemaakt (allemaal geboren in de jaren 70). Hopelijk zorgt dat ook voor vernieuwing. Het oude bestuur heeft veel goede dingen gedaan, maar soms moet je ruimte maken. Al is de manier waarop het nu gegaan is niet leuk.

Suggesties
Wat dit gebied nodig heeft zijn politici met lef i.p.v. burocraten en ondernemers met ballen. Daar is Winschoten in het verleden groot door geworden.
Zo even wat suggesties.

Breng publiekstrekker Action zo snel mogelijk terug naar het centrum.
Maak van de Torenstraat 1-richtingsverkeer en sta kort parkeren toe. Ideaal voor snelle boodschappen.
Pand links naast Hekman wordt gesloopt. Maak kleine parkeerplaats voor bewoners.
Sloop her en der panden en creëer kleine parkeerplaatsen voor bewoners/kantoren.
Mix van wonen (zie pand Nightfever) en kantoren. Dus aanpassen bestemmingsplan.
Maak van ’t Rond het gemeentehuis. Haal je gelijk heleboel m2 uit de markt. Had ook mooi vergaderruimte gemeenteraad in gekund i.p.v. in die malle, afgelegen Loods2 naast de Tramwerkplaats.

Tag Archief van: Middenstand