Outlet Fort Lucas

Op 8 april 2015 hebben de gemeente Oldambt en vastgoedbedrijf Vastgoud een intentieverklaring ondertekend om het Sint Lucas ziekenhuis om te bouwen tot een outlet center. De naam van het project is Fort Lucas. Het bedrijf Vastgoud is door het ziekenhuis benaderd om een nieuwe functie voor gebouwen en terrein te bedenken als het ziekenhuis over een aantal jaren is verhuisd naar Scheemda. Vastgoud heeft een investeerder gevonden die het geen probleem vindt om 60 miljoen euro in het project te steken. Op het plan valt een hoop aan te merken. Dat heb ik deels al gedaan in het artikel “de bange middenstand”  (klik hier). Ben er deze keer wat dieper ingedoken en geschrokken van de gevolgen voor het Winschoter centrum.


Outlet historie
Vastgoud is niet de eerste die met een outletplan komt. Een aantal jaren geleden was de firma Revascom, die meerdere outlets in Nederland heeft opgezet, van plan een outlet langs de A7 bij Zuidbroek neer te zetten. Dat mocht niet vanwege de aanleg van een verkeersknooppunt. De Toekomst bij Scheemda was ook fout en langs de A7 bij Winschoten was volgens de gemeente Oldambt te ver van het centrum. Nu gaat Revascom in Assen aan de slag.


Vastgoud
Dan is er nu dus een 2e club, Vastgoud, die meent van het Sint Lucas ziekenhuis een outlet te kunnen maken. (klik hier voor meer info). Dat lijkt mij echter geen goed plan. Vastgoud is met name werkzaam in de zorgwereld o.a. voor Oosterlengte. Wat daar gebeurt, is echter alleen maar het daadwerkelijke bouwen en die bouw financieren. Maar een outlet opzetten is iets heel anders. Het gaat daarbij niet alleen om het gebouw (de stenen dus), maar vooral om het in de markt zetten en contact leggen met potentiële bedrijven die de winkels in het outletcenter moeten bemannen. Die kennis is bij Revascom wel aanwezig. (De aandeelhouders zijn namelijk mode- en vastgoedbedrijven.) Vastgoud gaat dus iets doen waar het geen kennis van heeft en dat is om het netjes te zeggen, nogal gedurfd.
De directeur van Vastgoud, Harm de Vries, zegt op 14 oktober 2014 in het Dagblad van het Noorden het volgende: “Nergens anders is zo’n voorziening te vinden die zo dicht tegen een stadscentrum aanligt.” Dat klopt en misschien is het verstandig van meneer De Vries om zich eens af te vragen waarom dat zo is. Een goede bereikbaarheid is namelijk cruciaal voor een outlet. Dat is op een plek in het centrum niet mogelijk. Daarom zitten de bestaande outlets dan ook buiten het stadscentrum en aan de snelweg.


Impressie outlet Fort Lucas
Hoe het outlet center in Winschoten er mogelijk uit komt te zien, laat de impressie van Vastgoud hieronder zien. Niet alleen het ziekenhuisterrein, maar ook het terrein van de te slopen Zusterflat wordt bij het plan betrokken. Daardoor verdwijnt de aansluiting van de Gaslaan op de Stikkerlaan. Betekent concreet dat de weg tussen Stikkerlaan en kruising Gaslaan/Schönfeldsingel komt te vervallen. Het parkeerterrein aan het Hommesplein achter het Dollard College en de apotheek zijn dus niet meer bereikbaar via de Stikkerlaan. Betekent een flink stuk omrijden via Stikkerlaan, Beersterweg en uiteindelijk via de Vincent van Goghlaan.

Outlet Stikkerlaankant

Outlet Stikkerlaankant

Outlet Langestraatkant

Outlet Langestraatkant

Op het terrein komen zo’n 70 tot 100 winkels waar voornamelijk overjarige kleding en sportartikelen zullen worden verkocht. Het levert maximaal 400 directe en 200 indirecte banen op.
Op de begane grond komen de winkels, terwijl de 1e en 2e verdieping bedoeld zijn voor wonen en zorg. Al heeft de gemeente daar nog geen toestemming voor gegeven. De 3e en hogere verdiepingen worden gesloopt.
Zoals de impressie laat zien, lopen de gebouwen van het outlet center van de Stikkerlaan tot aan de Langestraat.

Daarvoor moet vrijwel de hele linkerkant van de Gaslaan worden gesloopt (richting Zusterflat). Ingangen komen zowel aan de Stikkerlaan als in de Langestraat. Om de ingang aan de Langestraat te creëren, moeten ook daar flink wat panden worden gesloopt.

Gaslaan - complete blok moet worden gesloopt

Gaslaan – compleet blok wordt gesloopt

Dat loopt van het karakteristieke pand van juwelier Jan ten Hoor, Tedi (voorheen bioscoop Scala), Primera Kiewiet en zo op het oog ook het nieuwe pand van H & M. (Bevoorrading via achterkant Sint Lucas terrein straks niet meer mogelijk.)

Langestraat wordt gesloopt 2 IMG_0821 (Medium)

Langestraat – Zeker 4 panden moeten tegen de vlakte.

Merkwaardig genoeg blijft een blokje van twee 2-onder1-kap woningen staan.

Jaren geleden had Henk Boven (mode) het plan om alle woningen aan de rechterkant te slopen en daar winkels+appartementen neer te zetten.

Gaslaan blok blijft staan IMG_0818 (Medium)

Gaslaan – Dit blok wordt niet gesloopt

De sloopvergunning werd echter geweigerd en het plan stierf een stille dood. Nu lijkt er toch nog van alles te gaan gebeuren, maar dan aan de overkant van de straat.


Parkeren
Parkeren is een heikel punt. Er worden ca 1,5 miljoen bezoekers verwacht. Een groot deel zal met de auto komen welke men geacht wordt te parkeren op de voetbalvelden van WVV. Deze velden worden omgebouwd tot een grote parkeerplaats voor 2000 auto’s. Er is sprake van gescheiden aan- en afvoerroutes. Het binnenkomende autoverkeer wordt via de Bovenburen door het park (langs linkerkant Hertenkamp) naar de parkeerplaats geleid. Het vertrekkende autoverkeer moet via de Stikkerlaan het parkeerterrein verlaten.
Vanaf het parkeerterrein loopt het publiek via een wandelpad (catwalk) door het rosarium naar de ingang van het outletcenter aan de Stikkerlaan. Het wandelpad kon overigens wel eens vol raken als bijvoorbeeld iets in het rosarium wordt georganiseerd, zoals de Groenmarkt.
Ben wel nieuwsgierig naar de reactie van GGZ Lentis. De patiënten worden nu al onrustig van de RUN. Parkeren bij het Dollard College aan het Hommesplein is ook een aandachtspunt. Gratis vergunning voor personeel om langparkeerders te weren? Daarnaast maakt de school gebruik van de sportvelden in het Stadspark. Wordt ook wat lastig. Even over nadenken dus.


Verkeersopstopping
De komst van een outlet center en Wereldbazar leidt tot een hoop extra verkeer. Het grootste deel zal via de A7 (o.a. uit Duitsland) Winschoten binnenkomen. De problemen ontstaan vooral bij de rotonde Blauwe Roos en Beersterbrug. Daarna splitst het verkeer zich namelijk. Bezoekers voor de bazar kunnen via de Rondweg (langs Intratuin) rijden en het outlet publiek moet via de Beersterweg/Bovenburen naar de parkeerplaats aan de Stikkerlaan.

Een universitaire graad is niet nodig om te bedenken dat dit verkeerstechnisch grote problemen gaat geven. Met name de Beersterbrug fungeert als flessehals. Helemaal als deze open staat voor een schip. Het is ironisch dat juist het ziekenhuis de huidige verkeersdrukte al als een probleem ziet.
Een tunnel zou een prima oplossing zijn, maar dat kost een hoop centjes.


Verhuizing WVV en WHSC
In de huidige plannen moeten voetbalclub WVV en honkbalclub WHSC verhuizen van de Stikkerlaan om dat daar een parkeerterrein voor 2000 auto’s is ingepland voor het outlet. De mogelijk nieuwe lokatie voor WVV + WHSC zou achter de tennisbanen aan de Hoorntjesweg zijn. Betekent concreet de aanleg van extra parkeerplaatsen en het rooien van een heleboel bomen en ander groen. Er moeten namelijk wel minimaal 5 velden worden aangelegd. Een mooi stuk park wat net een beetje volgroeid is, wordt daar voor opgeofferd. Daarnaast wordt de drukke Hoorntjesweg nog veel drukker. Er ontstaat een malle concentratie van sportvelden in 1 hoek van Winschoten. Dat is niet echt logisch. Mogelijk samen 1 kantine/kleedkamers delen is geen optie. Tennis- en voetbalclub hebben zo hun eigen cultuur. Geeft alleen maar ruzie en organisatorische problemen. Daarnaast hebben de clubs de beschikbare ruimte zelf hard nodig.
Onderstaande impressie geeft een indruk hoe het er volgens Vastgoud kan gaan uitzien.

Totaalplan outlet center Winschoten (foto: RTVNoord - Mario Miskovic; Legenda: Gert van der Laan)

Totaalplan outlet center Winschoten
(foto: RTVNoord – Mario Miskovic; Legenda: Gert van der Laan)

In de bebouwing van het outlet center is duidelijk een 4 te herkennen. Waarschijnlijk een grapje van het architectenbureau wat de impressie heeft gemaakt, Team4.

Update: In de commissievergadering van 1 juni 2015 gaf wethouder mevrouw Broekhuizen aan, dat het niet de bedoeling is om WVV en WHSC naar het terrein aan de Hoorntjesweg te laten verhuizen. Dat was alleen maar een idee van Vastgoud. Waar de clubs dan wel naar toe zouden moeten, wordt nog onderzocht.


Alternatieven
Waarom WVV niet laten verhuizen naar de Udesweg? Naast Old Wolde ligt een groot landbouwgebied (voorheen AZC) waar op eenvoudige wijze sportvelden kunnen worden aangelegd.
Een ander optie is misschien het Deganed (Noordned) terrein of het gebied tussen Sint Vitusholt 1e en 2e laan. Daar ligt een groot stuk landbouwgebied (vlakbij Bato).


Conclusie
Ik blijf er bij dat de uitgangspunten van het plan domweg fout zijn. De redenen om het outlet center in het ziekenhuis te stoppen, is om te voorkomen dat het complex na de verhuizing leegstaat en een spookgebouw wordt. Daarnaast zou het de middenstand klandizie moeten opleveren. De halve stad echter overhoophalen en constant verkeersopstoppingen creëren om de winkels in het outlet center een boterham te laten verdienen, kan toch niet de bedoeling zijn. Sterker nog, het publiek wat wekelijks z’n boodschappen in Winschoten doet, zal niet in de door outletbezoekers gecreëerde file willen staan en uitwijken naar omliggende plaatsen. Het outlet center jaagt de vaste bezoekers op die manier weg.
Een outlet center is prima, maar dan wel op een goed bereikbare plek.

Wat betreft de kosten van de verhuizing van WVV en WHSC mag ik hopen dat die betaald worden door Vastgoud. En wie gaat alle verkeersaanpassingen betalen?

3 antwoorden
  1. Hans Korte zegt:

    Stilstand is achteruitgang. Waarschijnlijk is de schrijver van het verhaal op de één of andere manier verbolgen. Of het is het prototype van een stugge en starre Groninger die niet best tegen verandering kan. Hoe dan ook, de plannen die er nu in concept liggen zijn een positieve duw in de rug voor de verpauperende Winschoten binnenstad, die na de herstructurering een fris en modern karakter zal krijgen waarbij de middenstand kan meeliften op de positieve economische boost die deze plannen met zich meebrengt. Praat met ondernemers en zij zullen zeggen dat ze dit toejuichen. Concurrentie is geen probleem, dit bevordert alleen maar een gezonde middenstand. Ook hier liggen mogelijkheden. Voor wat betreft de verhuizing van W.V.V. en W.H.S.C. naar het nieuwe gedeelte van het Stadspark ten noorden van de tennishal is dit een prima locatie waarbij de verkeersbelasting op de Hoorntjesweg niet tot problemen zal leiden daar deze nu zeer rustig is, dit in tegenstelling tot wat de schrijver suggereert. parkeerplaatsen zijn er in ruime mate, ’s avonds doordeweeks staan er weinig auto’s en zaterdags evenmin. Slecht in de zomertijd is het wat drukker maar dan is het voetbalseizoen ten einde en komt dan pas de honkbalcompetitie op gang. Mocht er meer parkeergelegenheid moeten komen dan is er ruimte genoeg om uit te breiden. De locatie van de sportvelden zou in die hoek prima zijn, er is een groot gebied beschikbaar achter de tennishal tegen het diep aan. Zonder al te veel groen te hoeven verwijderen. Zo kan het park een karakter krijgen met een sportieve uitstraling, mede door de nu al aanwezige overige sportverenigingen. Het zou een mooie uitbreiding van deze activiteiten kunnen zijn met kansen op uitbreiding/toevoeging voor andere takken van sport in een groene gezonde omgeving. Kortom: niet de negatieve kanten benadrukken maar de positieve ontwikkelingen uitlichten en verder bouwen aan de toekomst.

  2. Gert van der Laan zegt:

    Geachte heer Korte,

    Dank voor uw reactie.
    Als u het artikel wat beter had gelezen, had u gezien dat ik in de conclusie schrijf dat een outlet welkom is, maar niet op die plek. Daarnaast is een outlet goed voor de werkgelegenheid, maar niet direct voor de middenstand. Daarvoor moet er veel meer gebeuren, maar dat is een heel andere discussie.

    Wat betreft de verkeersdrukte op de Hoorntjesweg het volgende. Ik woon inmiddels 20 jaar aan de Hoorntjesweg en kan dan ook als ervaringsdeskundige aardig beoordelen of het er wel of niet druk is.

    Het opofferen van bijna een kwart van het stadspark afdoen als het “verwijderen van wat groen” is wel erg kort door de bocht.

    O ja, als u op uw facebook-pagina een tekening van de BOB-website plaatst, vermeld dan ook de bron. Dat is wel zo sportief. Voorkomt dat ik u als een ordinaire jatter zie.

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *